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我单位的房产无偿给关联公司使用,需要缴什么税

梁晶晶 / 2019-11-25
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  • 房产税
  • 关联交易
  • 关联方
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    无偿不等于无税

    最近,遇到这么一个案例,甲公司自有的一栋二层小楼,无偿让关联公司乙办公使用。检查人员说甲公司需要补缴税款,财务人员张三一脸懵圈,反问道:我们公司又没收钱,还需要缴税?

    张三啊张三,作为一个财务人员,不应该说这么外行的话啊?这个无偿出租房屋的行为,咱们今天就来逐项分析一下,甲公司到底应该缴什么税,不应该缴什么税?

    一、增值税,视同销售

    财税〔2016〕36号附件1第十四条:下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产。(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

    按照这条规定,甲公司无偿给乙公司提供了房屋租赁服务,且不是用于公益事业和以社会公众为对象,应当视同销售缴纳增值税。

    如何确定销售额呢?财税〔2016〕36号)附件1第四十四条提供了三种办法,(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

    所以,需要先看一下甲公司是否有相同或类似地段的出租房屋价格,如果没有,就看相同或类似地段其他公司出租房屋的价格,以此来确定增值税的销售额。

    二、附加税费,需要缴纳

    城市维护建设税教育费附加、地方教育附加这三项就不需要分析了,只要缴纳了增值税,这些相关的附加税费,也要随之缴纳。不同的省市,可能还会关联一些不同的附加费。

    三、房产税,甲不需要缴纳

    对于甲公司无偿提供房屋给乙公司使用的行为,不存在甲公司视同出租缴房产税的规定,不需要甲缴房产税,而是应该由乙公司按照房产余值代为缴纳房产税。

    政策依据:财税[2009]128号第一条规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。

    四、城镇土地使用税,根据情况判断

    如果这个房产所占用的土地使用权是甲公司的,甲需要缴纳城镇土地使用税。如果土地使用权不是甲公司的,而是有权属纷争,那就由实际使用人乙公司来缴纳城镇土地使用税。

    政策依据:国税地字[1988]第15号第四条规定:土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方分别纳税。

    五、印花税,不需要缴纳

    因为双方没有签订租赁合同,也没有收付租金,不存在征收或核定征收印花税的前提,所以不需要缴纳印花税。

    六、企业所得税,视同销售

    《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

    甲公司将房屋无偿提供给乙公司使用,按照上述规定,甲应当视同提供了租赁劳务,征收企业所得税。

    有的朋友可能会说,不对啊,租赁是服务,不是劳务啊。之所以会有人提出这个问题,是因为大家把增值税学得太好了,在增值税中,劳务和服务是两个完全不同概念,有着不同的内涵,需要严格区分清楚。但在企业所得税法中,劳务和服务并不是泾渭分明,劳务收入其实是包括服务收入的。这一点,从企业所得税法实施条例第十五条可以看出来。

    《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十五条 企业所得税法第六条第(二)项所称提供劳务收入,是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。

     

    总结一下,单位无偿出租房屋行为,增值税、企业所得税需要视同销售,城镇土地使用税根据实际情况来判断。所以,做财务的朋友,千万不要误以为无偿就无税啊!

    作者
    • 梁晶晶 注册税务师,研究税法二十年
      微信公众号:晶晶亮的税月
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