从一则案例看税法与物权法的协调

昨日，税法与民法一文推送后，受到多位老师讨论、交流、指导。

同时，亦有老师反应笔者公众号文章内容驳杂，风格不一，可谓落霞与孤鹜齐飞。

其实开号之初，笔者就有此顾虑。考虑，文章可能因过于专业，致受众过少，而变成孤芳自赏，故本号取名杂谈，尽量做到传播性、通俗性、专业性兼而有之，随想杂谈，各文如有不当之处，亦欢迎直接添加笔者微信maimai316778，交流，指正。

今日案例其实亦与昨日部分相关：

源自真实案例，为便于理解，数据和结构进行简化，原案例标的额较大。

民间借贷，房地产企业无钱还贷，债权人为自然人，A债权为200万，于是，房地产企业给债权人A房子抵债200，签订了销售协议，未办理房产登记。

债权人A，半年后，将房屋转售给自然人B，销售价格210。并更改了房地产企业销售合同（房产局备案合同）。

对于此次转售行为，在增值税上应如何认定为宜？

债权人A主张，其销售行为由于未确立房地产物权，故实质上销售行为不存在，或者增值税不动产销售不成立，实质为购买权利的转让，不应缴纳增值税。即便缴纳增值税，也应按照居间行为理解，缴纳中介服务增值税。

税务机关倾向，税法-增值税规定的销售行为，应按照增值税应税规定处理，属于税法特殊法之于物权法之一般法，即便无不动产物权设立之基础，也符合增值税应税规定，应缴纳增值税。同时，退一步讲，即便是物权未确立，亦符合权利转让，财税36号对于税目列举，权利转让亦在列举之中。

实际操作中，由于债权人A属于自然人，故无法抵扣进项，营改增后取得房产，还存在增值税重复纳税问题，实际税负过高，也不符合量能课税原则。