贴息补偿采用零星工程合同为依据合不合法?

很多地产公司在转型，因为资金链跟不上了，很多建筑企业在变黄，也是因为资金链快断了。以前简单粗暴用现金说话的行业，如今早已频频开始使用金融工具，但是农民工只认现金，任你地产、建筑行业收的是什么东西，给我付只能是现金。各种保理、承兑汇票，变现是要付出代价的，比如承兑汇票贴现，要支付贴息。很多地产公司与建筑总包企业在招投标谈判期就商谈商业承兑汇票或者保理方式支付工程款的比例，从某种程度上说除了投标价以外，谁能接受的供应链融资比例越大，中标的可能性越大。

一般情况下地产商使用商业承兑给建筑企业支付进度款，会给予一定比例的“贴息”，而为了支付这些贴息有些地产商却要求与建筑企业签订《单项零星工程合同》或者《XXXX工程维修合同》，并据此开票。大家可以思考一下，这个做法合法合规么？肯定不合法，因为这两份合同是虚假内容，尤其“单项零星工程合同”经常是没有任何施工范围，纯粹胡编的一个施工合同，依据虚假合同开出来的发票，那就是虚开。为了2-6%的贴息而犯了虚开，没有必要。但是从实际出发，这笔贴现补偿不能不要吧，既然要，那需不需要开发票？需不需要开票，关键看地产公司支付的贴现补偿算不算建筑企业的销售额。

财税2016年36号文：附件1《营改增试点实施办法》（第四章）第37条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

财税2008年50号文：《增值税暂行条例》第12条：价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

通过以上两个文件我们可以看出：只要是因为提供了应税服务而收取的价外费用就需要按照应税服务内容来开票；第二是价外费用仅限于提供服务的一方或销售方的向接受服务的一方或购买方收取的费用。地产公司向建筑企业支付承兑汇票贴现补偿金相当于延期付款利息，属于建筑企业的价外费，应该向地产公司开具发票。

怎么开？建设方支付的“贴息”，建筑企业将其作为价外费计入销售额，正常开具“*建筑服务*工程款”。同时在备注栏上除了规定的工程名称和工程地址以外，可以备注“奖励款”、“延期付款利息”等内容，该价外费双方应该计入工程造价款结算资料中，作为确认收入的依据。