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合同税审系列之四:租赁合同的税审实务

邓森 / 2018-10-22
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  • 房屋租赁
  • 纳税筹划
  • 合同
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    租赁合同也是常用的合同,也是我们经常审查的合同类型。由于不能从税务角度审查,经常因租赁合同导致税负成本很高

    租赁合同也是常用的合同,也是我们经常审查的合同类型。由于不能从税务角度审查,经常因租赁合同导致税负成本很高,也会引发税务风险。为了有效防控租赁合同的税务风险和合法降低租赁合同税负成本。今天我们就重点分析租赁合同如何税审。

    根据我们总结的租赁合同税审经验,租赁合同税审主要集中在以下五点:

    1、从节税角度,分析租赁合同是否需要调整成其他性质的合同。如果租赁的标的是房地产,租赁合同关系,税负还是比较重的!根据房产税法的相关规定,房产税从租计征和从价计征差异很大,带来的税负高低有时也很大。这就需要我们在审查租赁合同时测算这两种方式下的税负高低。如果税负差异很大,就需要建议客户改变合同性质,从而实现节税的目的。

    2、如果最终决定不改变合同性质,还是租赁合同。单就房产税来看,税负就很高。还是需要再想办法降低房产税。怎么才能做到,不减少出租方的收益,还能降低租金金额?办法有一个就是将租金的金额拆分成租金和非租金的金额,比如管理费、服务费等。这样就可以降低房产税的税负了。不过,如果这样来做,确保无风险,还需要同时做到租金不能太低、拆分成其他性质的金额在合同中还需相应的条款以及在履行合同的过程中一定要有证据证明履行了的义务!

    3、租赁合同一定要明确约定,承租人支付租金后,出租人开具可以最大限度抵扣的发票

    4、即使明确约定凭证是可最大限度抵扣的发票,出租人也可能不开具,所以,需要在违约条款中针对及时开具发票设置违约责任条款,以保障出租人开发票。

    5、租赁合同中一定明确约定税费的种类以及哪方来承担。按照税法的规定,出租方需要交纳的税费要高于承租方。在现实中,出租方在租赁合同中会约定“所有税费均由承租人承担”类似语句。这样的合同条款并不违法。但站在承租人的角度来看,这样约定,直接增加了自己的租赁成本,而且不得税前抵扣,又会间接增加了租赁成本。所以,审查租赁合同时,一定要告知各方税负高低及税务风险,由他们商定,再明确约定到合同中,从而避免租赁合同签订后才发现自己收益减少或租赁成本太高!

    邓森律师

    作者
    • 邓森 邓森,财税法律师。西北政法大学财税法硕士;北京盈科财税事业合伙人;北京盈科(昆明)律师事务所税法律师
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