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这笔契税该按哪个价格计征?

李欣 / 2018-01-08
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  • 契税
  • 计税价格
  • 税案解析
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    某公司持法院判决书过户房产,因法院判决书中的房产价格低于税务机关二手房评估系统评估价格,税务机关要求按评估价格核定征收契税。究竟该按哪个价格纳税?

    案例:某公司持法院判决书过户房产。在纳税过程中,因法院判决书中的房产价格低于税务机关二手房评估系统评估价格,税务机关要求按评估价格核定征收契税。企业认为应当按法院判决书价格纳税,并向税务机关递交了法院判决书。究竟该按哪个价格纳税?税务机关与纳税人争执不下。

    凡人以为,本案例究竟应按哪个价格征税,可以从以下三个问题去认识:

    其一:地税机关能不能核定征收契税?

    税收征管法》规定,纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。税务机关有权核定其应纳税额。在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人都需要依法缴纳契税。契税的计税依据为成交价格。在二手房交易中,常常会出现房屋交易价格严重偏离市场公允价格的情形,为保障国家税收利益,《契税暂行条例》也明确规定,对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

    二、地税机关如何评估交易价格?

    《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》(国税发〔2009〕114号)规定,“继续落实房地产交易环节税收“一窗式”征收模式,开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作,对纳税人申报的成交价格明显偏低且无正当理由的,按核定的计税价格征税。”

    财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)规定,“自2012年7月1日起全面推行应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作”。同时,要求各级财税征收机关要应用“房地产评估技术”建立“存量房交易申报价格比对系统”,对各类存量房地产进行评估;以评估值的一定比例作为计税参考值。

    三、地税机关该如何确定计税价格?

    国家税务总局印发的《房地产交易税收服务与管理指引》(税总发〔2017〕4号文件印发)规定:纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格。国家税务总局《契税管理规程(试行)》(税总发〔2017〕142号文件印发)规定:地税机关要推广应用房地产批量估价技术评估存量房交易计税价格。对纳税人申报的合同成交价格高于地税机关计税参考值的,以申报价格作为计税价格,申报价格低于计税参考值的,如果纳税人不能提供正当理由,以计税参考值作为计税价格。

    对于存量房交易,地税机关一般都需要通过估价系统,对各类房产进行价格评估,生成计税参考值。当纳税人申报交易价格低于计税参考值、且无“正当理由”时,以计税参考值为计税价格。至于“正当理由”,税收法律、法规中并没有明确的解释,凡人认为不外乎两种:

    一是出于合理的商业目的和交易事实。综合考虑转让人的是否存在特别的环境需求(如重病待医)、收益预期是否符合常理(收益比例是否基本与市场预期持平)、是否存在影响交易价格的其他因素等原因。

    二是有权机构作出的价格确认。如物价部门价格认定机构做出的结论、司法部门做出的司法判决等。

    对于本案例来说,纳税人提供了司法判决文书,文书中确定的价格,尽管低于计税参考值,也应当认定为存在“正当理由”,应当按判决价格缴纳契税。

    李欣

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    作者
    • 李欣 凡人说税,税与凡人。就职于安徽省安庆市地税局,从税23载,从未停止脚步。
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