建筑房地产企业账务控税策略一:纳税自查,排查账务中的纳税盲点
纳税自查，排查纳税盲点既是企业开展税务风险管理的一种有效方法，也是企业日常加强企业纳税风险管理和控制的一种手段。企业定期对已经签定的合同进行检查、对企业过去、现在的财务报表中各会计科目的检查，可以从中发现企业多缴或少缴纳税收的风险，并及时进行处理，可以规避税务稽查所产生的更大的纳税风险，可以降低企业的税收成本。一般来讲，纳税自查包括企业日常纳税自查、专项稽查前的纳税自查和汇算清缴的纳税自查等三种，另外从企业要进行纳税自查的原因来划分，纳税自查包括：税务机关在稽查前要求企业自查；税务机关发现纳税疑问要求自查并解释。无论哪一种纳税自查，只要企业把纳税自查作为企业税务管理的重要管理工作，掌握纳税自查技巧，及时发现涉税风险，寻找转换方法规避税务风险，可以给企业节省不少税收成本。
既然纳税自查在降低企业税收成本，防范税收风险中起着重要的作用，那么企业应该如何进行纳税自查呢？具体而言，企业必须掌握以下两种纳税自查技巧。
（一）企业应该从税收角度对合同、协议中有关涉税条款涉税自查。
为了防范税收风险，必须对企业签定的各种经济交易合同和协议进行审查，特别是要审查合同和协议中的价格条款。因为价格条款是经济合同中的重要条款，合同中签定的价格条款是税收成本的重要依据，当经济合同中的价格一旦签定后，就决定了诸如增值税、消费税及企业所得税和个人所得税等税负,以及决定了增值税和企业所得税的纳税义务时间。要降低以上税负，就得在经济合同签定之前，准确谈好交易价格，即压低合同价格才能真正降低税负。同时，对某些合同涉税条款加以修改，有可能帮公司省下很多税款，同时还可以规避税务机关今后的税务稽查从而导致的税收风险。
[案例分析：某建筑公司出租房屋合同中免收租金条款的房产税处理分析]
（1）案情介绍
某建筑公司E是执行新《企业会计准则》的企业。E公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，E公司自建的一幢房屋总建筑面积和占地面积都为1000平米。E公司会计核算时将地价款全部计入“无形资产”，即计入房产原值的地价为0。E公司的该幢房屋，房产值是1000万元，自2017年1月1日开始出租给A公司，租期三年（2017年-2019年），租金合计24万（含增值税），第一年免租、第二年和第三年每年收12万（含增值税），当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%，E公司在会计上没有申报房产税。2017年年底，公司税务管理部门对公司的涉税合同中的价格条款进行纳税自查，发现公司出租房屋合同中有免租金条款，对公司2017年度房产税申报情况进行自查并及时进行纳税处理。请分析该建筑公司应如何进行纳税补救处理。
（2）免租金条款的税收法律依据分析
出租人在出租房屋时，为了吸引客户，在房屋经营性租赁期间，往往会实行一定的免费收取租金的招商政策.于是,出租人往往会与承租人签订一定期限免租金的条款,这种条款决定了出租方的税务处理。也就是说，免收租金的条款约定应如何申报缴纳房产税呢？有人提出，根据从租计征房产税的税收政策规定，出租人在免收租金期间申报房产税时，不申报房产税，因为0×12%=0。这种观点显然是错误的，如果假设是正确的，则与肖太寿教授提出的“合同与税务处理相匹配，或合同决定了税务处理”[1]的观点相悖。
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”
根据以上法律规定，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况，务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税。因此，实践中，当出租人与承租人签订了免收租金条款的经营性租赁合同的情况下，根据“合同与税务处理相匹配”的原理，依据财税〔2010〕121号)第二条规定在免收租金期间，出租人必须按照照房产原值缴纳房产税。
（3）纳税自查后的纳税申报处理
根据以上免租金条款的税收法律政策分析，出租房屋免收租金的房产税计算分析如下：
由于本案例中的容积率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）
土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)
根据财税〔2010〕121号的规定，E公司计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)，E公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。因此，E公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值120万元。
基于以上免房产税的税收政策分析，建筑公司E在2017年免租期间应补报房产税为：（1000+120）×（1-30%）×1.2%=9.408(万）。
（4）分析结论
如果该E公司不对免租期间的房产税进行补报，今后被税务机关查到，一定面临补税、罚款和加收滞纳金的税收风险。因此，企业必须建立从税务角度加强企业各类合同涉税条款的自查自救制度，完善企业税务管理，防范税务稽查风险。
（二）重视企业日常账务的纳税自查
由于我国对企业发生的经济业务进行计量、核算时，采用的是财务会计，而不是税务会计。财务会计的做账依据是中华人民共和国财政部颁布的各项政策、会计准则和会计制度，而税务会计的做账依据是我国的税收法律和中华人民共和国家税务总局颁布和制定的各项税收政策。由于财务会计和税务会计的做账依据不同，两者对同一笔经济业务的计量、核算时，有时是一致的，有时是不一致的，当出现不一致时，就会产生会计与税法的差异。在申报纳税时，对会计与税法的差异必须进行纳税调整，才可以避免纳税风险。有鉴于此，企业一定要加强对企业平常账务的纳税自查，主要自查企业的各项收入、成本计算正确与否，自查企业是否及时足额的履行税款的缴纳。
[案例分析：某房地产公司自查发现收取会所租金挂往来的涉税风险分析]
（1）案情介绍
甲公司A项目的会所，2016年10月起出租给其关联企业某餐饮娱乐公司从事经营，双方协议从2017年1月起计算租金，每月20万元，至2018年12月共480万元。甲公司财务人员进行以下账务处理：
每月确认租金收入时：
借：应收账款—某娱乐公司
贷：内部往来—某娱乐公司
在某餐饮娱乐公司发生消费时：
借：内部往来—某娱乐公司
贷：应收账款
（2）涉税自查发现的问题
2018年12月底，甲公司财务部在财务总监和税务总监的领导下，开展账务和税务大检查，发现甲公司财务人员，在会计核算时，通过“内部往来”会计科目进行对冲，以租金收入抵顶其在某餐饮娱乐公司的消费，致使甲公司隐匿了租金收入，餐饮公司隐匿了销售收入，是一种漏税行为。
（3）税务自查后的补救措施
当企业领导发现财务人员以租金收入抵顶其在某餐饮娱乐公司的消费的账务处理存在错误，马上责令财务人员进行以下正确的账务处理：
每月确认租金收入时：
借：应收账款—某娱乐公司
贷：其他业务收入——会所租金收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
甲公司在某餐饮娱乐公司发生消费时：
贷：应收账款—某娱乐公司
并且向某餐饮娱乐公司开具租赁业发票，申报了相关租赁业的税收和房产税，同时，向某餐饮娱乐公司索取餐饮服务业增值税普通发票。
通过以上补救措施后，甲公司规避了未来税务稽查机关稽查而被税务机关而进行的以下行政处罚：追缴甲公司取得出租收入的房产税、增值税及附加，出租收入补缴的企业所得税及其滞纳金并处以0.5倍罚款。
【案例分析：某园林公司采购苗木账务处理自查实现多抵扣增值税进项税额的分析】
（1）案情介绍
南昌某园林公司属于从事苗木种植的一般纳税人，2017年9月份从一家从事苗木批发、零售的小规模纳税人公司采购苗木一批并取得代开的3%的增值税专用发票，金额10万元，增值税0.3万元，该园林公司财务人员当期申报抵扣了税额0.3万元，账务处理如下：
借：库存商品——苗木10万元
应交税费-应交增值税（进项税额）0.3万元
贷：银行存款10.3万元
（2）涉税自查发现的问题
园林公司在财务总监和税务总监的领导下，开展账务和税务大检查，发现购买苗木的进项税额不是抵扣3%，应该按照增值税专票上注明的金额抵扣11%即1.1万元的增值税。
（3）税务自查后的补救措施
财税〔2017〕37号《财政部税务总局关于简并增值税税率有关政策的通知》第二条第二款规定：“从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和11%的扣除率计算进项税额；取得（开具）农产品销售发票或收购发票的，以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算进项税额。”基于此规定，自2017年7月1日以后，从小规模纳税人处取得的非自产农产品的普通发票，不再作为农产品采购扣税凭证，必须取得专票才可以抵扣；农产品采购纳税人，从小规模纳税人处取得的农产品销售增值税专用发票，计算可抵扣进项税额时，计税基数是不含税金额，不是买价。因此，当企业领导发现财务人员对购买苗木的账务处理存在错误，马上责令财务人员进行以下正确的账务处理：
借：库存商品——苗木9.2万元
应交税费-应交增值税（进项税额）1.1万元
（4）分析结论
通过以上补救措施后，园林公司多抵扣或少缴纳增值税0.8万元（1.1万元-0.3万元）。
[1]参见肖太寿，《合同控税理论及51个案例精解》，中国市场出版社，2014年第1版。税0.8万元（1.1万元-0.3万元）。
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