增值税疑难问题一之(二):难受,房地产开发企业预缴增值税的“重复预缴”须尽快厘清

房开企业的增值税预缴，在我们的规则中有两种理解：

初看，大家看起来会认为是一个事儿，其实不是：

问题一：老项目，一般计税方法，3%预征率预缴税款，但是，这是什么时候预缴呢？是取得的全部价款和价外费用，这是纳税义务发生时间的地区财政分开的预缴，是真正的财政分配关系；

但是问题二：收到预收款的预征，是在哪儿？依照国家税务总局2016年18号公告的解释，是在机构所在地的预缴，这是对于预售款，对于发生纳税义务之后的款项，就不需要按此执行了，直接按纳税义务发生时间确定计税，不需要预缴，比如分期收款销售现房，就不需要在这儿预缴这个3%的增值税。

上面的两个情形，一个是解决地区间的问题，但是却没有提老项目简易计税的情形及新项目的一般计税项目，及新项目的简易计税项目。

由此我们面临着两个情形：

一是：预收款预缴了，纳税义务发生时抵减税款！

二是：纳税义务发生时向不动产所在地预缴税款。

尽管跨地区的情形还不多吧，但也不排除有的，由此有一个结果：两个预缴最近税算下来不够抵减的，依照规定，只是提到了：未抵减完的结转下期抵减！所以，要看幸运，是不是公司还会延续下去，如果真要清算了，退税理论：可以退，毕竟是预缴。但是向哪儿退？异地税务机关？还是机构所在地？

在当前规则下，视情形，如果进项抵扣多的，或微利项目的，要看看，建议不要搞异地开发却没有形成独立纳税人的情形，比如项目公司，这才是减少上述不利的情形发生，因此整体要提前做好评估。

对于政策上，小编认为首先要明确其余几种情形的预缴方式（鉴于财政考虑，异地预缴还是有必要的），解决当下的各地口径不一的现实问题，同时建议在预收款的预缴与异地预缴统一，可以借鉴一下建筑服务业的方式，预收款异地预缴了，机构所在地就不要预缴。

附各省份差异多多的口径解释及小编的学习理解：

[学习理解]

这个问题，各地存在明显的差异，那为什么出现这个差异呢？政策的不明确是一方面，其实还是房地产企业销售房地产项目与非房地产企业销售取得的不动产的两个财政分配体系的差异，更因理解逻辑上的不清晰所致。

（1）同是转让，房开企业与非房开企业差异明显：

非房地产企业跨县（市、区）转让自建或取得的不动产的情形：

对于房地产开发企业规定的跨县（市、区）销售房地产项目的情形，财税〔2016〕36号文件规定：

“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

这儿只明确了房开企业销售老项目，且选择一般计税方法下在异地的预缴税款方式。但这个预征计算公式如何计算，没有明确。这不像非房开企业转让不动产时用的预缴公式，都是5%，这主要是方便地税机关代征时便于操作，因为此时无法分清预征人的纳税人身份，不宜增加地税机关的征管成本。房开企业的增值税是在国税机关进行的，理解规定的情形中，是用正常的11%税率或5%的征收率折算不含增值税后的销售额来计算3%。

那表中存在税务机关的理解差异，谁对谁错呢？在当前情形下，这个跨地预缴的来源是源于营改增前营业税是全归属于不动产所在地，营改增后延续此方式，5%的预征率是综合思考之后的可选择结果；但是对于房开企业已明确的老项目一般计税方法的，按3%跨地预征，那似乎有特别明确之意，如果再借鉴非房地产开发企业不动产转让异地预缴的方式，存在一般计税方法和简易计税方法的不同，所以上述税务机关的意见，小编认为都没有系统的考虑身份不同带来的差异，比如用一般计税方法的，那套3%预征率似乎是可行的答案，用简易计税方法的，那套5%预征率似乎是可行的答案。

所以，这一地区差异是比较明显的，或许引来税务机关之间的利益争议，建议财税部门尽快地明确此问题比较急迫。

（2）房开企业预收款时的预缴税款与跨地预缴税款的不同

在上面讨论的比较多的跨地预缴税款外，房地产开发企业还有一个预缴税款就是下表所列示的内容：

这是在预收款项时的预缴，那这个预缴是在哪儿预缴呢？如果机构与房产所在地一致，那由机构向主管税务机关预缴税款即可，如果是跨地域的，这是没有明确出来的，上面税务机关的解释中也未进行细化。如果还从利益相关的角度考虑，在所在地预缴更有合理性，当然机构所在地税务机关可能认为在机构地预缴，这就会有争议。对于这一点，各地税务机关在上面的解释中只是说明了异地预缴的分析，这通常是在纳税义务发生时需要界定分配的规则，对于预收款下的预缴税款，如果是所在地预缴，那将来还要按上面的规则进行“多退少补”，如果在机构所在预缴，那就相对简单一些，只是所在地税务机关延迟到纳税义务发生时取得税款。因为本身就是利益分配，收到款项时的预缴是时间跨度上的预缴，两者是不同的概念。

不过由于营改增实施时间还短，这种情形还是不多见，建议纳税人还是多听一下主管或跨地区税务机关的建议。如果能够属地化公司运营，就不会存在上面的差异之争了。

[1]十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，即在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的小规模纳税人，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

[2]市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？

在市州内跨县（市、区）开发房地产的，不在不动产所在地预缴增值税，应在机构所在地申报缴纳增值税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

[3] 4月30日前取得的不动产

[4] 5月1日后取得的不动产