真想不到:5个案例解释过渡期房地产销售的营业税和增值税,竟出现这样的结果

小编之前有写《营改增终极口径》的书时，广州国税有一个这样的问题：

【广州国税】房地产开发企业营改增问题解答 2016.6.3

由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。

看似广州国税一个“踢皮球”式的高雅回复，小编不得不用举例的方法来说明一下“纳税义务发生时间”是多么的重要：

例1：一套房子，100万元，预售4月30日前收了100万元，5月1日之后没有收款。

解答：此时全额计缴营业税，因为营业税条例实施细则规定销售不动产采取预收款方式的，即为纳税义务发生时间，全额计100*5%=5万元营业税。

例2：一套房子，100万元，预售4月30日前答应汇100万元，但没有钱，5月1日之后才付款。

解答：此时按增值税的预缴税款方式计税（纳税义务并没有发生），因为预收款并没有约定“应收”计税的义务，预收是一个结果才是计税，这一点易跟纳税义务发生后的应收款计税判断方式弄混。

例3：一套房子，100万元，预售4月30日前收50万元， 5月1日后收50万元，最后交房时没有尾差。

解答：50万元计缴营业税50*5%，后50万元先预缴增值税再可以按老项目5%计算增值税结果：50/1.05*5%，这比营业税下划算的。所以一套房子计缴营业税，又计缴增值税是完全有依据出现的结果。

例4：一套房子，100万元，预售4月30日前收99万元， 5月1日后收1万元，最后交房时没有尾差。但建筑服务在4月30日前，施工前预付10万元，施工后约定支付2万元，5月1日后约定支付余下的60万元（假设共72万元）。

解答：4月30日前99万元计缴营业税，5月1日后1万元计缴增值税，4月30日前12万元不能抵扣（发票可能是营业税也可能是滞后取得专用发票，征收率5%），60万元取得专用发票可以抵扣。

（1）如果选择1万元简易计税，可能认为是最有利的，但其实没有利！

（2）如果选择1万元一般计税，1万元的11%可以抵60万元对应的5%（假设建筑服务选择简易），这明显是有利啊。

但有人“抗议”，这不对啊，应按99+1作收入比例分摊，有一些收入是对应营业税下的，不得抵扣，大家知道，增值税是不讲收入配比之类的，我有增值税收入，我取得的进项抵扣，这是两个线条关系，又因两个“纳税义务发生时间”的判断，这个事就易错位出现这么怪的结果。

例5：一套房子，100万元，预售4月30日前收100万元， 5月1日后收0万元，最后交房时没有尾差。但建筑服务在4月30日前，施工前预付10万元，施工后约定支付2万元，5月1日后约定支付余下的60万元（假设共72万元）。

解答：相较于例4，这儿一点儿销售都没有，那就对不起了，并不是对于应税行为发生的，小编此时谨慎的认为是不得抵扣的。

最后小编想说，过渡期这个事儿，其实“不合理”的事儿多了，既然是过渡，有人得利，有人不利，这是算大局的，并不可能顾及那么多公平性，有的同志聪明式的选择或结算条件，那就是你们的价值了，只要不蛮干筹划就行。