坐而论税之四:房子里的税事儿

丽日暖阳，稻花村李员外家人来人往、笑语喧哗，时不时的鞭炮声惊扰了山间飞鸟。

禅师问刚刚挑水回来的年轻僧人：村里可有婚丧嫁娶之事？

年轻僧人道：我刚才出去，听说李员外在城里买了一套学区房，地段好，风水好，更重要的是孩子上学的问题都解决了。乡亲们听到后都来表示祝贺！顺便取取经！

禅师微微一笑：李员外孩子尚在襁褓中，估计这几年暂时也不会去住吧。

年轻僧人：听说是租出去了，一年房租也不少呢。

禅师说：房子虽好，税事儿也不少啊，不知道李员外心里有没有谱？

年轻僧人困惑道：税很多吗？我心里都不太有谱。

禅师道：目前现行的17个税种，你知道哪些税种会和房子有关联吗？

年轻僧人说：师父我知道，房产税和土地税。

禅师说：对，但不全面。在房子不同的环节，会涉及不同的税，购买时有契税，印花税；持有时有房产税和土地税，出租时有增值税、城市维护建设税、房产税、土地税、印花税、个人所得税或企业所得税；出售时有增值税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、个人所得税或企业所得税，一共有九个税种可能会和房子发生关联。

年轻僧人困惑道：应该没有那么多吧？前段时间，村里的范大户卖房子，就请我去帮忙看，我记得也没有什么增值税，土地增值税这些税。

禅师微微摇头：徒儿，你忘了税收优惠这个事了吗？我是说房子会涉及到这么多税种，但根据不同的情况会有不同的优惠政策。

年轻僧人道：那师父你具体讲一讲，比如李员外这套房子他现在租出去了，一个月租金5000元，他应该缴些什么税呢？

禅师道：现在营改增了，房租收入首先要考虑缴增值税，增值税平移了营业税的优惠，税率为1.5%，另外，还有一个优惠，月租金收入在30000元以下，可以免缴增值税及相关附加。印花税、土地税也是免征的。房产税4%为200元，个人所得税按照所得的10%来计算320元。【备注：（5000-200-800）*（1-20%）*10%=320元】，每个月合计是520元的税款。

年轻僧人道：那这么说，房屋出租大概是10%左右的税负率。

禅师道：不能一概而论，李员外的房屋属于个人出租住房，有好些优惠政策。如果个人出租商铺，写字楼。企业出租房屋，就没有那么多优惠了。有的税负率会达到30%多。

年轻僧人咂舌：这么高啊！师父，咱们庙里的东厢房，常年让外面来上香的香客使用，算不算出租啊？

禅师道：寺庙自用的房产土地是免税的，而且我们也没有收香客任何租金，当然不能算出租，也不需要缴什么税。

年轻僧人说 ： 我昨儿看网上说，明年就要开征房地产税了，反正每隔一段时间，就会热闹一阵子，喊“狼来了”，您说，这次是不是真的啊？

禅师道：“狼”什么时候来不确定，但肯定不会像网上渲染的那么快，那么危言耸听。2015年新修改的《立法法》，其中一个重要的修订就是”税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”必须由法律规定，也就是必须经过全国人大通过。不像原来那样，财政部出台文件就可以。立法的过程是比较漫长的，目前房地产税的草案还没出台，大家大可不必那么紧张。

年轻僧人说：哦，原来是这样，去年一听到这个风声，范大户已经把他的三套房子全卖了，目前看见房价又涨了，后悔不已。

禅师道：持有别紧张，卖了别后悔，不固守，不强求，一切顺其自然。再多钱财岂能换得山间之明月，江上之清风和一晌无牵无挂的安眠？

年轻僧人若有所思……