纳税人免费取得土地使用权,契税你也缴了?

编者按：近日我国西部某市在杭州举办招商引资推介会，为了鼓励高新技术企业落后该市，凡在该市投资新设的新能源、新材料类企业，政府提供60亩土地免费使用3年，3年期满后如果被认定为高新技术企业，并承诺生产经营15年以上，政府以零地价方式出让国有土地使用权40年给该公司。契税如何缴纳呢？

案例概况

西北吉祥有限公司（以下简称“吉祥公司”）于2012年11月13日成立，2015年12月18日取得高新技术企业资质，公司所在地政府以零地价方式出让60亩国有土地使用权40年给吉祥公司。请问吉祥公司是否缴纳契税？

税务分析

一、政策依据

《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号 ）；

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（财法字〔1997〕52号）；

《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）。

二、实务分析

《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号 ）第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》（财法字〔1997〕52号）第六条规定，条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

小结：  在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属（注意：包括接受捐赠的土地、房屋权属），受让方需要按规定缴纳契税。

三、案例解析

《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）规定：

北京市地方税务局：

你局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地［2005］166号）收悉，批复如下：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号 ）第四条规定，契税的计税依据：

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

根据以上规定，政府以零地价方式出让国有土地使用权，受让方也应按规定申报缴纳契税，不得自行减免契税，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

因此，吉祥公司以零地价方式出让60亩国有土地40年的使用权，必须按规定申报缴纳契税。