企业租赁业务的常见问题与规避

本文发表于中国会计报 2016-11-04 6版，发表时略有删改。

租赁是通过资产使用权的让渡或取得来谋取经济利益的一种商业行为，出租方出让资产使用权并取得相应的租金收入，而承租方取得标的资产的使用权并承担相应的租金费用。从租赁形式上看，租赁可以划分为经营性租赁和融资性租赁。前者通常表现为短期租赁的形式，由出租方向承租方短期出租标的资产，并随同提供标的资产的后续维护保养服务，租赁合同一般允许在中途选择解约，出租方需多次出租才可收回对标的资产的投入。后者通常表现为长期租赁的形式，标的资产可由出租方或者特定的第三方来提供，出租方可以通过该租赁合同下租金收入收回全部或大部分投资，租赁期满标的资产的所有权由租赁双方协商确定。对承租方而言，融资租赁实质上是一种融资行为。

企业实务管理中，囿于市场竞争、资源管理、资金压力或税务筹划的需要，往往对企业及下属单位的租赁业务制定较为苛刻的限制。比如某企业资产管理办法明确规定，各部门及下属单位不得采用租赁方式租用关系企业竞争优势的关键设备，并要求未经批准不得进行任何形式的融资租赁，并对经营租赁方式租用资产划定严苛的边界和范围，如经营租赁仅限于办公设备和家具、动力空调设备、运输起重设备和其他维修及辅助设备等。这就要求企业及下属单位在日常商务过程中，特别要留意租赁规定所带来的管理限制，在租赁协议中谨慎稳健地确定租赁期、价款、资产所有权等协议条款，确保租赁范围、性质符合相关规定，不得存在任何形式上为经营租赁而实质上为融资租赁的情况。

结合现行企业会计准则对融资租赁的5个判定条件（如标的资产的所有权是否转移、租赁期满的优惠购买权行使、租赁期间的长短、最低租赁付款额现值的大小、标的资产的专用性等）和企业的成功租赁实践，提出如下管理建议：

1、做好CAPEX和OPEX资源的统筹。对于事关企业战略发展，形成外部竞争优势的项目，应纳入企业当年的投资计划，务必通过CAPEX资源予以解决；对于新增投资需求，企业应设定相应的CAPEX资源追加流程。从源头上控制因为投资不足而用OPEX资源替代的情况出现；

2、对于允许采用经营租赁形式的标的资产，企业要进行租赁和自行购买的效益对比分析，权衡两者的利弊。对于拟采用租赁方式的项目，企业应通过租赁和自行购买的平衡点来推算出出租方所期望的内涵报酬率、最高租金等关键信息，为进行后续的采购谈判做好准备，为企业争取更大的商务优势。同时，企业应考虑租赁所带来OPEX资源增加及对以后年度OPEX资源的影响。

3、业务模式设计时合理利用履约成本和或有租金规避融资租赁。根据企业会计准则的规定，在判定租赁业务是否属于融资租赁时，最低租赁付款额中不包含履约成本和或有租金。履约成本通常指企业在租赁期内为租赁标的资产所支付的各种使用成本（比如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等）；或有租金指金额不确定、以时间长短以外的其他因素（如销售百分比、使用量、物价指数等）为依据计算的租金，多见于制造设备的租赁。因此，企业在进行融资租赁业务规避时，可考虑在履约成本、或有租金与现实租金之间进行适当调剂，根据业务的实际属性将部分费用打包放入标的资产的技术咨询、服务费、维修费、人员培训费用和保险费。

4、适度考虑租赁期满的优惠购买权规避融资租赁。现有会计准则在判定租赁是否为融资租赁时，并非关闭租赁期满承租方的优惠购买权，仅设定了小于等于租赁结束时点标的资产公允价值5%的要求。因此，企业在进行融资租赁业务规避时，除明确规定租赁期满资产所有权不属于承租方外，可有意识的提高租赁期满的购买价格，或者考虑综合运用租赁期间和购买价格。

5、商务谈判和签订合同是规避融资租赁的关键，在租赁条款设计中，应综合考虑租金、租赁期间、支付频次、期望折现率，设定经营租赁的折现公式，实现经营租赁的临界管理。商务谈判过程和合同签订过程中，不得出现租赁资产专为承租方设计、建造、使用的字样。

6、在租赁项目的实际履约过程中，租赁发票的开具应和业务属性相匹配，付款进度应按合同要求及履约情况进行把控。同时承租方应建立合同维度的租赁标的资产台帐，指定责任人进行管理，完善租赁资产的申领、退回制度，确保账实一致。