致一代税务人的青春,当年我们的那些人那些事--房地产税收筹划技术演进历程(1)

首先我感谢圃田春晓所有工作人员，实际上做公益是非常不容易的，实际上收费都做得很难，公益是更难了。包括前面来的第一期毛大哥，还有第二期的杨大哥，还有第三期是你们自己做的，第四期的国庆，我自己不用感谢我自己了，以及后面来讲课的同道者，我也祝愿圃田春晓能够做得越来越好。我们说真心话，我是觉得我们这些人公益心都有。今天这个课想跟大家分为三个板块：

第一个，你想成为什么人，就会成为什么样的人。

第二个，你如何成为你想成为的那个人，就是技术上如何成长。

第三个，我们目前房地产税务疑难问题、一些重点区域以及解决问题的方法。

总共分为三个板块。

第一个板块可能跟技术稍微远一点，但是跟在座各位是有非常重要的关系的，以及对我们群上的朋友是非常重要的。像大家很多都不是名牌大学毕业，实际上名牌大学毕业包括崔威老师，他是哈佛毕业的，本科哈佛，耶鲁博士，像这些人的经历是不可复制的，因为我们考不了哈佛，但是我要说的是各位，像我是一个出身草根，是毕业于二三流院校，但是靠着自己这么多年坚持不懈，就是像阿甘一样不断奔跑，也能奔跑到一个我觉得还是能够在自己的领域能够养家糊口，我觉得做到没有问题。像我这种阿甘奔跑，可能对于我们大部分人来说是有益的，为什么？因为它是可复制的。今天讲课如何进行一个阿甘式的奔跑。

我想问一下，在座各位有多少人是考了注册会计师以上的？举手我看一下，10%不到，有注册会计师、注册税务师、高级会计师都有的，举手我看一下，更少。那实际上素质还不错的，应该可能在座各位在河南，已经属于素质是比较高的，有中级会计师以上的举手我看一下，这个基本上已经都有了，实际上今天来得人在河南都是爱学习的，第二都是觉得自己水平挺好的，而且我估计很多人都是在河南大企业做的，对吧？应该属于这种状态，所以想来做一些探讨。OK，没有问题。

好，我们开始讲第一步骤，你如何成为你想成为的人？坦率地说，目前中国做税务实操的，大概我认为有100人左右，水平是比较好的，分布在各个领域，这一百人我也仔细地研究了，大部分人都不是出身于名校，就是第一学历不是名校毕业，说真的我认为我第一学历本科清华，他的人生阅历不是我们可以复制，我们大部分还是从二三流院校起步，我可以坦率说，在税收领域你的学历应该不是最具有决定性的，这是一个好消息。换句话说我们实际上可以成为一个不高的起点一步一步走出来的。

十年前，赵国庆、我，包括王骏，包括张伟，包括现在在中国税收圈有一些知名度，靠讲座来生活这帮人，实际上十年前都是虾米的状态，都是比较吃力的状态。但是十年之后不一样了，当然我们回头想，我们经常回头看我们的人生，实际上十年前我们就选择了今天的路，十年前我们选择的路，成就了今天的王骏和赵国庆，十年前我们已经按照自己的思路来做了。大家说为什么会出现这种情况？大家知道十年前税务界专家是什么？他就是做政策解读，告诉你一些小口径，还有总局小道消息，这就是专家，基本上就是这些吧？然后说根据退伍军人比例，30%可以免三年营业税就可以做税务筹划，这个已经就算筹划了吧？这就是十年前的税务筹划，合理运用税收优惠或者简单地，就是滥用税收优惠，我们基本上不会用信托、金融工具，不会用一些政策漏洞来避税，对吧？商业模式转换基本上不会做，因为只是学习了这些。当时专家可能就是给我们讲政策。

但是大家请注意，在当时环境下，因为税务界大家都是做政策的解读，就出现什么大的问题？我跟大家说的是，当时我花了四年的时间去识别谁是专家，因为有很多人是不负责任的，比如30秒节税30个亿，满大街到处讲，不负责任讲，自己不能做的就开始讲，这就出现鱼目混珠的事情。我是花了四年时间去识别谁是专家，这个识别过程是什么？我把中国所有税务筹划理论中文版的全部实操一遍，把你知道的中文版税务筹划理论全部干了，干了以后结果是什么？我给大家报告一下，只有10%的理论是可以知道就能用的，剩下90%基本上不是说一讲就会用。可能大概比例是有50、60%的税务筹划理论需要自己修正30%才能用于实践，就是你自己需要填充，还有20%、30%基本上是骗人的。

我打一个最简单的比方，骗人最简单的例子，就是降低售价来规避土地增值税跳点的问题，都听过这个讲课吧？有没有听过讲课？土地增值税，如果增值率在50%税率是30%，如果是50%以上是40%，所以我们在销售定价出现跳点的时候要降低售价，避免出现一万块钱刚好是51%税率点，我应该降到9500，少500块钱收入，导致少交更多的税，大家都听过这种筹划理论，有没有听过？举手我看看。那你们告诉我这个筹划理论在什么情况下适用呢？还是它根本就不适用？知道的举手？

嘉宾：是错的。

朱光磊：认为是错的举手我看看，有三个人举手，认为它在一种特殊情况下可以适用的举手我看看，什么情况下适用？

嘉宾：就在20%那种情况下适用。

朱光磊：20%？就是说免税情况下还是适用？

嘉宾：对。

朱光磊：还有没有其他的观点？所以我就说各位兄弟，理论最后落到实操，你只有做过你才知道它什么情况下适用，我要跟大家说的是降低售价来规避土地增值税跳点，这个理论只有在卖二手房的情况下适用，卖一手房是坚决不适用的，包括20%增值率免税。因为所有一手房清算，你的成本是确定的吗？你的成本在做预售的时候是确定的吗？你知道你的成本是多少吗？中国没有一家地产公司可以做到非常精确的切割，说我的成本是4500一平方，最后做出来造价就是4500，不可能，要么高一点要么低一点，没有人能做到，中国没有一家地产公司可以做到。为什么二手房适用呢？大家想过吗？因为二手房交易价格可以提前确认，这就结束了。为什么二手房可以适用降价规避土增跳点？因为二手房目前操作评估师是企业自己找来的，是不是？所以企业可以和评估师事务所提前把二手房评估价格确定掉，你的交易价格是不是也提前确定？所以你可以规避这个土地增值税跳点，是吧？所以我就知道了，规避土地增值税跳点只有在二手房情况下才可以适用，一手房不可能适用。

大家说噢，原来如此。但是也有特殊情况。比如说河南郑州税务局说，二手房评估必须由税务局指定评估师事务所进行，这种情况下企业是无法控制评估师事务所，也无法事先确认二手房的评估价格，这个时候土地增值税降价来规避跳点的理论就毫无用处。就是通过降低售价来控制土地增值税跳点，完全不可以适用。但是在我们国家大多数情况下，评估师都是企业自己找的，所以二手房评估价格可以事先谈定，这就是理论与实践的区别，我讲了一个最简单的例子。

这就是理论和实操的差别。我说理论知道的基本上都举手，我说最后适用的最后没有人举手，所以我问一句话，我们学这个理论有用吗？我们学理论是有用的，大家请注意，我在2003年就知道，就和在座一样把手举起来，土地增值税可以通过降价来规避土地增值税跳点基本原理，我是到2007、2008年才知道，只有二手房清算才适用，这中间的4年干什么事儿？我是注重实操了，实操告诉我，只有做二手房清算这个理论才能够用，各位兄弟姐妹，这就是理论和实操的差别。所有的筹划理论实际上它都有非常狭窄的存在的空间，它是否存在？它存在，只是非常狭窄，它在某种特殊情况存在。比如鹤顶红治病，只有非常高水平的医生才可以这样治病，大部分人一吃就死。所以我说的是如果你只读理论，没有实操过，这个理论没有用。我们这里应该全部是中级会计师以上，就这么一个简单的点，实际上大家掌握是出了问题的。

所以今天的课我不是想告诉大家，我们要去一个结论，这个不重要的，重要的是一个思考的方法，一个做事情的方法。你要知道自己的差距在哪里，是吧？否则我给你讲读书没有用，读书不会提高你的实操能力，不会的。我们回到这个问题，十年前谁引导你做这件事情，实际上我也不知道，因为当时的老师他们也基本上不做太多的实操的，他只是做政策解读，最后我们就分化了，当时我那拨的一批人，有些同学是觉得讲课赚钱很容易，就去讲课，就去做政策研讨。我跟赵国庆两个人觉得这个东西还是不行，按照我们的个性，这个是不能持久的，所以我跟赵国庆就花时间去做实操，所以你会发现我真正出来讲课是2007年、2008年，但是在2004年、2005年我的那一拨朋友就在全国扬名立万了，他比我们成名赚钱早了三四年的时间。实际上我到了2014年才真正对税务筹划有自己更深入的理解。

我2007年出来讲课，人生第一次讲课到2009年三年大概讲了60场，那时候我已经有60场的讲课了，我到2010年产生人生第一笔顾问费，我到2011年第一次顾问一个中国一百强房地产企业，到2013年开始同时顾问5家中国房地产一百强企业，什么概念？全年销售额加起来一千亿左右。这一千亿的量让我明白了，原来我视野还是太狭窄了。所以最后我就还是跟大家说的是，神枪手都是你需要通过巨大的量来练出来，你需要用巨大的量实操来提高你的专业能力，有的人说朱老师我没有那么大量怎么办？我也发现如果你够用心的话，你一个案例做到极致，你做十个案例等于别人做一百个案例。

我举一个例子，我们做过土地增值税清算的举手我看看，很多，看来很多人都有经验。那我现在举一个最简单的案例，说有一个项目，如宝龙地产，肯定有很大地下车库，凡是做商业地产都有很大地下车库，一般来说按照行业规律，地上建筑物与地下建筑物，商业地产地上建筑物与地下建筑物的比例是多少？2：1，地上10万平方，地下停车库是5万来配置，否则你的项目是死的，项目没有办法活。我现在做一个商业项目，我的写字楼都卖完了，但是我持有10万平方的地下室，10万平方地下车库都不能卖，我的成本是不是全部持有？是不是？这时候我的土地增值税清算税负是不是非常高？写字楼出售部分税率非常高怎么办？根据税法，那就是要交很高的一个土地增值税，对吧？你没有选择，而我们都知道，所有做房地产的同学请注意，我们的车位，无论是企业所得税还是在土增清算过程中，它的收入和成本是倒挂的，什么叫倒挂？成本高，收入低。因为我们中国目前最优秀的房地产开发公司，据我所知是融创，是34平方一个建筑面积可以做一个车位，万科是35，一般公司可能是40平方做一个车位，在座各位应该都处在这个水平，如果你做32，你是中国第一。就说你们公司应该是中国最优秀的房地产公司，你不要告诉我你做28，不可能的。大部分房地产公司可能就是40平方做一个车位。

40平方我们知道可能每平方米4000块钱，3500到4千块钱一平方建筑面积，对吧？那我们就算4千，4千每平、40平，16万一个，我们的建造成本16万，乘以1.3加计扣除是多少？20万，就说我们一个车位的成本在土地增值税清算过程中它的可扣成本是多少？20万，但是郑州这个地方车位是多少？售价多少？15万吧，所以郑州很有钱，这个价格说明郑州人都有钱。因为车位价格是车的价格1/3，如果你们小区车位是15万一个，在座各位开的车是45万元一辆。如果你开一个7万块钱QQ，然后买一个15万车位，只有一种可能，就是当地的房地产规划局政府有问题的，故意使车位配置比例不足，正常情况下车位价格应该是车的1/3。所以我一听郑州说，因为我知道郑州房价1万到1万5，结果车位卖到15万，说明什么？说明当地车位配比不足。

不管它，我们还是回到税本身，15万减去20万，我们每个车位有5万可扣除成本出现倒挂，是吧？OK，我们正常做一个商业，可能一千个车位，正常应该有这么多，一千个车位乘以5万，5千万，5千万乘以税率就是多少？如果是30%的税率，就是1500万的土增，请问这1500万土增怎么找回来？有没有想过？在座各位都不管了，老板没给钱？没有奖金所以我不想了。各位，这就叫做创新性思维。有两种方法你看我都讲有两种了，为什么？因为我做得多。

第一种，移送政府或者移送全体业主。

第二种，卖给你的关联公司。

至于怎么操作我就不能讲了，因为这里有税务官员在下面。你按照我的思路一定会找到出路，把这个1500万找回来。我都讲了两种方法了，我再给你们分享一个方法，你们知道为什么朱老师这么牛哄哄的？因为我是做了这么多案例，我才敢牛，我没有做过我敢牛吗？前两天我一个大哥委托我找一个税务总监，实际上他的价格是每年一百万至两百万之间，大哥原话是我要中国最强的大脑，请你给我找一个中国税务界跟你差不多的，我不在乎钱，我只要中国最强的大脑。我把消息发出去，大哥面试很多人，大哥说，光磊如果这些人算优秀的话，我对你们税务界执业人士素质真的表示失望。这是他的原话。实际上我跟大家分享一个数据，在中国房地产如果仅仅做税，超过一百万年薪的应该是二三十个人，超过两百万应该一个手指头可以数过来，目前据我所知还没有超过五个，大家做个体户当然可以赚很多，做职业经理人光做税，在中国地产界超过两百万的，应该不超过五个手指头。就这么不超过五个手指头，人家找不到人。

他是我老大哥，也是我的顾问单位，顾问五六年，如果他总部在苏州就是我去了，当然因为我不愿意往北京跑，所以大哥说找一个跟你差不多的。我当时说了一句话，我说叫创新思维，什么叫创新思维，实际上我刚才那三个案例就是讲了什么叫创新思维。你不要告诉他不可能，他不要听说不可能，实际上正常做我们一个地产项目下面有车位，我没有卖，成本肯定不能扣，对吧？你有没有错？你没有错。没有卖地下车位当然要保留成本，我没有错，我有错吗？但是企业老板说我要听理由吗？我不要听理由，我要1500万，我为什么花钱让你来？我给你两百万工资每天一万块，我不是让你给我讲理由，你要给我讲结果，你给我把1500万找回来。

OK，你有两种办法找回来，实际上我们企业界所有的税务的高管，都面临着业绩的压力。据我观察只要是70万以上的全都是有考核指标。比如每年节税多少，比如土增退税多少，都有金额吧？不是说只要上班我就给你工资，全部都有业绩考核。请注意这就是企业界的人和税务局的人最大的差别。我们很多税务官员对政策非常熟悉，但是一旦你到企业去做的时候，你要的是突破和创新，是突破制度，而不是说我遵守制度。或者简单说我要去改变我的交易模式，来突破制度。怎么突破呢？你要通过合理的路径去突破，你不要说我去干坏事儿，当然你说我去移送，是不是税法规定范围内？税法规定可以的，你说我交易，税法没说不可以卖吧？所以你要通过税法允许途径去突破。所以创新思维非常重要。

我们各位在郑州都是优秀人士，大家就想想，有多少的业务是可以去做突破的呢？一旦你有突破性的思维，有了以结果为导向的，你才会在税收政策范围内到做出意想不到的成果。我再说一个案例，检测检测各位，企业所得税是2009年31号文，发布到今年已经7年了吧？我问一个问题，你们有谁知道地下车位的成本是可以按照预算成本全额计提，不受合同总额10%的限制。有谁知道，举手我看看。没有人知道吧？拜托，企业所得税2009年31号第32条写得清清楚楚，现在去查百度，现在去搜，企业所得税2009年31号文第32条写得很清楚，房地产成本除以下三项外，剩下都是按照实际成本作为计税成本，以下三项第一项是合同总额10%，是吧？第二条是公配设施可以按照预算成本全额计提，这一条没有看过吗？31号文写得清清楚楚，这就意味着什么？这就意味着我们做商业地产的兄弟，10万平方地下车库，有4个亿是可以按照预算成本来进行税前扣除的。可以没有发票，是不是有点崩溃？有没有崩溃的？崩溃的举手我看看。有的人是将信将疑的，我看看表再说，真的假的？不要骗我啊？我在6年前就把案例做出来了，2009年我就把案例做出来了。当时当地国税局局长看不懂，说光磊你搞什么？我说我解释给他听，一条一条解释给他听。他说让分管业务副局长直接与我沟通，打了四十分钟电话，他说我觉得你说的是对的，从政策上面没有问题。后来江苏省国税局查我，看了文件半天，还是没有看懂，什么意思？最后江苏省国税局说以后不能扣了，给了一个口头答复。前两天又有人查，我就把我那个表格发给他，对方税务经理说看不懂。

什么叫创新？实际上31号文有很多的优惠，各位同学，不知道你们有没有看懂，比如说31号文里面，31号文说企业所得税，它确认原则是什么？是收付实现制，对吧？你看是不是收付实现制？难道我们真的全部是收付实现制吗？如果你卖的是现房，你的收入确认原则是收付实现制吗？实际上31号文没有讲，需要你自己去补充。销售现房的收入怎么确认？31号文还在最后一段话讲了非常古怪的事情，它说房地产公司和其他公司合作，无论是否成立法人公司，只要它的分配利润符合股息红利性质，就可以实行免税。它完全突破了法人税制，你们知道意味着什么吗？意味着很多合作可以不成立法人公司，但是可以实现按照法人税制的股权红利分红，我们正常必须是我对你有股权，是吧？根据我们企业所得税条例怎么说？企业所得税条例说直接持股的居民公司之间股利分红才可以免税，对吧？但是31号文它突破这个规定了，那它突破不是瞎突破的，它肯定是有原因的。你们找到原因了没有？我找到原因了。当你做税收筹划的时候我发现非常好用，好用的要死，如果你没有这条，我告诉你很多项目公司的就没法合作了。但是有了这条你可以避N多的税。人家已经给你留好了这个路径，只是没有发现。就像我们发现，去郑州实际上三条路，结果我们在座各位都挤最小那条路，天天堵车，说国家文件写得太糟糕，还有两条路你没有看见，实际上那个路修得又宽又大，只是你不走。

31号文到现在已经7年了，有几个人真正理解了31号文中间优惠呢？我就讲这两条，我可以帮助在座各位大的公司，应该一年，企业所得税至少交4千到5千万，可以往后拖。4千5千万拖过三年，还想什么？你就可以在老板面前很得意地说，你花几十万请我，我一年给你省几千万你不觉得给我工资有点低吗？这就叫做价值创造 。现在的税法走到今天跟十年前最大的不同是，现在是结果导向，是吧？我现在跟大家讲案例，你不讲案例大家不相信，别扯了，别骗我。早期有些所谓税务筹划专家自己不会做就敢出来忽悠所谓筹划方案，学员一问细节就说这个要收费的，你给他钱，最后还是不会。这个是真的。但是基本上我讲的，你说老师我给你钱你为我做一个，我告诉你，给钱我立马给你做。而且现在事实上不给钱我也给大家讲，如果你够聪明，听了我讲的直接可以把案例做出来，如果你们税法造诣可以的话，你们听了我的讲课，立刻会产生节税效果，不忽悠，坚决不忽悠的，这就是现在的案例的力量，结果导向。

所以我要说的是你看，我一个学历也不是很高的人，通过自己这么多年孜孜不倦的努力，最后也能做出自己的一些特色。所以我要说的是，我们在座各位不要气馁，只要你有一个决定，扎扎实实要做这个事儿，认认真真去做，最后还是能够做到的。但是倒霉是什么？我们大部分同学，很多同学是年轻的时候被人给教坏了，你们回头想想，到底听了多少场对自己职业生涯或者说实操，想起来思路非常有帮助的一些课程呢？我自己想想我也十几年了，实际上，圈子里面基本上所有讲课老师的课我都听过，我回头想想现在我不敢讲了，我不做评价。

所以各位在座需要做的是一定要自己去做筛选，筛选对自己有用的，然后根据自己的特点去做，如果有的同事，可能他不是那种特别喜欢做实操，他就喜欢研究一下政策做一下解读，OK，我觉得你是这个思路也没问题，那么你在公司就专门做政策解读和研究，也是你的价值，就不要去做实操。但是有的同事可能喜欢做实操，你一定要记得，你要沉下心多做案例。大家请注意，案例不是做得越多越好，为什么？有的事务所做了一百个土增清算还是很烂呢？你们知道为什么？因为他从来没有突破自己，突破法规的要求，做出合法创新，跟别人不一样的东西。大家想过吗？如果你只有十个土增清算，每一个土增清算都做出来跟别人不一样，那么我告诉你这十个就等于人家四十、五十例的经验。

OK，我现在考考在座各位，土增清算主要控制几个点在什么地方？我认为主要是三个点，你可以举手我看看，土增清算实际上就20个点，其中最关键的是三个点。有谁能告诉我？其他我给你讲不用看，看都不用看，都是小的。

第一个，就是清算对象的选择。

第二个，确定清算对象选择之后，你的土地使用权怎么分摊？如果是别墅，你一定想方设法多摊土地，土地使用权权分摊是第二个关键点。

第三个，地下车库。

第四个，下面才是利息，按照1.3加计扣除，就不会产生重大不同吧？这四个点把握好，恭喜你应该不会出现大的跑偏。实际上我们在实操中出现很多做错的事情，一个商业综合体开业五年了，税务机关搞错了，按照新房去清算。但是出租的旧房现实中是可以按照新房清算的，为什么？因为证据是企业提供不是税务机关提供的，打一个比方，我们很多房地产公司，这个房子造好了，开始出租，如果你不办产权证，它就是存货。唯一变化是你会将帐面上转投资房地产或者计提折旧，帐面有一个收入，实际上这时候大家请注意，如果你们公司租金收入金额足够大，比如好几个项目同时在做，已经有两个项目开业，还有两个项目未开业，其中有一个实际出租项目你说这个项目从来没有租过按新房清算，税务局会发现？很多时候会漏掉，如果帐面上已计提折旧，把它红冲掉。 现在有些同学开始晕了。很多商业地产出租五年出售，到底按照新房清算还是旧房清算，他们的这个增值率不同，因为一手房按照1.3成本加计扣除，二手房按照评估价扣除，它们会产生不同增值率。这个时候你是有操作空间的，来选择到底是一手房还是二手房。为什么？这就是征管的漏洞。因为很多税务机关没有那么多时间去检查，你到底属于出租还是没有出租，我告诉你真的有，你别告诉我税务机关会这么傻呢？我告诉你他不是傻，是管不过来，真的出现这种情况。所以我就见过这种案例，明明是二手房，它按照一手房清算掉了，为什么？因为评估价低于1.3加计扣除，按照二手房清算增值率更高。他说我这个房子没有住过，所以按新房清算。

我们很多税务官员。他真的也搞不懂什么叫一手房二手房，他们常规理解什么是二手房？常规理解是办出小产权证，在二手房市场交易的叫二手房，这是房管局的规定，但是按照税法上是这个概念吗？税法上是使用达到一定年限按照二手房，给你办不办产证有关系吗？