房地产开发企业预收款预缴增值税的计算方法、发票开具及销售额确定

案例概况

湖南吉祥房地产开发公司营改增后是增值税一般纳税人，2016年5月10日取得其自行开发的房地产预收收入21,000.00万元，该项目《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期是2014年5月8日，该项目取得湖南省财政部门监制的《长沙市政府非税收入一般缴款书》注明的土地出让金5,800万元，该项目如何确认其销售额？

税务分析

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

根据以上规定，现对房地产开发企业预收款预缴增值税处理事项总结如下：

1.增值税纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

2.计算预缴增值税时不能扣除价款。

3.预缴增值税的纳税地点在在不动产所在地，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.预缴增值税时必须取得加盖银行印章的《电子缴税凭证》作为完税凭证，以便将来抵减应纳税额。

5.对预收款预缴增值税时，不得开具发票。

因此，湖南吉祥房地产开发公司2016年6月预缴预收款增值税，可以选择简易计税方法计税，按照5%的征收率计算。应交增值税=21,000.00/（1+5%）*3%=600（万元），并不得开具发票。