五一在即,房地产项目是否需要“抢时间办证”?

根据财税[2016]36号文的有关规定，对于房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，因为项目新老之分，存在不同的计税方法。

而新老项目的判断标准是《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期是否在2016年4月30日之前。这对大部分纳税人是明确的规定，而对于部分未开工项目却存在了一个可规划的空间，即是选择成为新项目还是选择成为老项目的问题。

1、新老项目计税方法优劣对比

根据相关规定，一般纳税人开发的新项目应适用一般计税方法，而老项目可以选择简易计税方法。

注意：对于老项目的简易计税方法，并非仅限于简易计税，也可以适用一般计税方法。

那么，实际新老项目在计税方法上具体情况如下表：

这意味着老项目在计税方法上具有选择空间，因此，如果目前房地产开发企业如果尚不确定其未办证项目究竟采取哪种计税方法更优时，其实是有必要在接下来的时间里抢期办证的，一旦成为了老项目，多条选择多条路嘛，在计税方法的选择上争取了一定时间（不过，迟早要做决定，准确的测算非常必要）。而如果您已经测算得出一般计税方法优于简易计税方法，那么则大可不必了，赏花踏青去吧。

2、影响计税方法选择的因素

（1）进项税额多少

根据试点文件的有关规定：

销售不动产，税率为11%。

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

大家可以看到，如果采取简易计税方法，增值税税收负担是固定的5%，而采取一般计税方法税率为11%，但可以进项抵扣。因此，我们要算的第一笔账就是我们究竟能取得多少进项税抵扣的问题。

（2）土地成本几何

根据试点文件的有关规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

大家可以看到，如果老项目采取简易计税方法，则不能适用扣除土地成本的规定。因此，对于土地成本占比较大的项目，在选择计税方法时尤其需要重点考虑这一点。同时，大家注意：目前文件规定可扣除的部分仅表述为“受让土地时向政府部门支付的土地价款”，而对于其中方式取得土地，如在4月30日前接受投资入股取得的并未言明可以差额征税。因此，对于这部分房地产企业需要考虑到这政策的口径问题，不要盲目理解政策。

（3）项目性质与客户构成

根据试点文件的规定，5月1日之后，购进不动产允许抵扣进项税额了。因此，房地产企业在选择计税方法时，也必须考虑到计税方法对销售的影响。假设如果是以住宅为主的楼盘，那么采取简易计税方法可能影响不大，毕竟自然人是购房大流；但若是商业为主的项目，那么则不能排除存在大量企业购房者，这部分客户对于进项税金有需求，会对价格、销售产生一定的影响。

3、现在去办理《施工许可证》还来得及吗？

有童鞋说，元素啊，只有一个月的时间了，办理《施工许可证》来不及了啊。对此，必须要澄清一个误解。试点文件中关于4月30日前的描述是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期”，而非《施工许可证》的发证日期。

（上述素材来源于网络，真实性待考，请合理甄别，仅为说明问题）

因此，大家不要误以为必须要在4月30日之前取得《施工许可证》。而是，即使你5月1日之后取得的，只要其上注明的“合同开工日期”是在4月30日前也属于老项目。

办理《施工许可证》，需要项目已经立项，土地规划、建设规划通过，总包方已经招标确认等（具体以当地主管部门规定为准）。

大家可以了解对照一下，结合企业自身情况判断是否有调节的空间和必要，从而抢时间办证成为“老项目”。