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房地产企业所得税风险防控浅析

左岸金戈 / 2021-06-07
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  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    要谈房地产所得税,必须谈2009年31号文件,因为一般企业所得税就企业所得税法及实施条例,而房地产需要单独出台一个文件。但是如果只是对31号文件进行解读,这项工作早在31号文件出台时,就有各方网络大神写了很多这类解读。当然阅读本文,关注本公众号点赞支持,即可获取31号文件制定者何道成老师的政策解读文件PPT。

    所以本文只是房地产所得税一些细节点谈一些感受。同时我们也要知道,一篇几千字的文章,把房地产所得税风险全部搞定,是不太可能的。你要知道很多房地产培训大咖,收费几万的培训课程可能也没能把这个话题说的很透彻。

    因此本文主要谈一些风险防控的原则,以及发票管控的注意事项,以及开发各环节比较多的共性问题。个人观点仅供参考,具体以法律法规为准。


    一、税务风险防控原则

    准确理解和掌握与房地产开发相关的企业所得税政策,科学合理地运用到各开发阶段的涉税业务中。个人认为需要把握几下几个关键点。

    1、掌握国家和项目所在地企业所得税税收政策,掌握当地税收征管环境,积极争取税收优惠政策,依法履行纳税义务。税收征管环境包括但不限于:当地税务机关日常管理方式,对某些涉税事项的通常处理及执行力度,税务检查手段,当地同行业整体税负平均水平等。

    2、加强与税务机关的沟通,建立良好的税企关系

    3、合理预测项目整体税负水平,并在开发过程中进行动态评估和控制

    4、全面研习2009年31号文件,并关注所在地房地产企业所得税政策,及时将文件与企业实务落地形成可操作手册。

    5、把握税收政策(主要是31号),与建筑法、会计准则之间的差异,不可混淆不同法律法规条文之间的概念。按照税收定义来执行所得税操作。

    6、建立税务风险内控手册和税务具体操作流程,标准化作业建立标准,难以标准化作业需要建立原则和预案。

     

    二、企业所得税风险防控注意事项

    (一) 企业所得税风险防控要点

    1、及时取得合法有效凭据,确保各项成本费用能够税前扣除。

    2、合理归集开发间接费,优化期间费用

    3、掌握项目所在地的预计毛利率政策。开发产品完工前,先按预售收入和预计毛利率计算应纳税所得额;完工后,计算实际毛利与预计毛利的差额,并按差额调整应纳税所得额。

    4、按税法规定的完工条件,及时计算完工产品的计税成本。注意完工标准界定问题:《税法》界定的完工标准与《建筑法》之间有区别;《税法》界定的完工标准与会计准则之间有区别。

    5、收入和成本费用的确认口径,税法与会计规定不一致的,年度汇算清缴时要按照税法规定进行纳税调整,并建立纳税调整事项台账(列明业务日期、凭证号、金额以及调整原因等)。

    6、注意收入与成本费用的配比,防止前期多缴税后期出现亏损得不到弥补。

    注意可能会引起前期多交税,后期难退税的情形,比如实际毛利率小于预计毛利率。比如完工年度未能取得发票,造成以后年度无收入相配比,还有其他情形。

    (二)成本费用凭据的管控要点

    (1)、凭据管控的重要性

    目前税务机关以票控税,只有取得符合税法规定的合法有效凭据后,相关成本费用才能在税前扣除。为避免因凭据不合规产生不必要的税收损失,必须要加强凭据的税收风险控制,确保凭据的合法性有效性。尤其房地产企业所得税和土地增值税票据方面存在关联,且土地增值税对于发票尤其关注。

    (2)、必须在业务流程中进行管控

    首先要从源头开始控制,业务经办人员要及时取得与业务内容相符的合法有效凭据,然后财务人员要按规定加强审核管理。只有在业务流程的各环节中进行防范,也只有在各环节对于企业所得税存在问题进行分析,才能有效管控风险。

    (3)、合法有效的凭据类型及扣除原则

    企业发生经营活动和其他事项时,从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证,包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。

    2018年28号公告明确了凭“票”扣除的大原则,这里的“票” 应理解为相应的合法有效凭证,发票只是合法有效凭证中外部凭证的一类。除28号公告规定的特殊情况外,企业发生相关的成本费用,需按规定取得相应凭证才能在税前扣除。仅有税前扣除凭证,不足以证明支出的真实、合法、有效。企业发生的支出要想在税前扣除,除了需要有合法有效的税前扣除凭证外,还需要准备其他的相关资料,如合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查。

    (4)、合法有效的内部凭据应具备的条件

    自制表单必须由制表人或经办人、审核人以及业务部门负责人签字;内部审批手续齐全;业务真实发生;表单内容完整,符合会计和税法规定,且与内部财务管理制度相符。

    (5)、合法有效的外部凭据应具备的条件

    1、形式合法

    根据业务内容和性质,取得相应的行政事业收据、发票等。不合规发票:(1)未填开付款方全称的,(2)变更品名的,(3)跨地区开具的,(4)发票专用章不合规的,(5)票面信息不全或者不清晰的,(6)应当备注而未备注的,(7)从2017年7月1日起,未填写购货方企业名称、纳税人识别号或社会统一信用代码的增值税普通发票,(8)从2018年3月1日起,加油票为以前的机打发票的,(9)商品和服务税收分类编码开错的。

    2、内容完整规范

    日期、业务内容、数量、单价、金额等填写齐全(汇总开具的必须附销货清单),大小写金额一致,抬头为单位全称(简化发票无效)。

    3、签章齐全

    开票单位签章规范清晰,发票要加盖“发票专用章”,开票单位名称应与合同单位名称一致。注意:总公司签订合同的应由总公司开具发票,分公司签订合同的应由分公司开具发票。

    4、业务真实发生

    票据内容要与经济合同、业务资料相符,原则上收款单位与开票单位应一致(资金流向也是税务判断业务真实性的标准之一)。

    5、及时取得票据

    一方面业务经办人员办理报销手续时要及时取得票据,另一方面业务取得票据后应及时办理报销手续,尤其要避免跨年报销。

    6、发票补救措施

    发票补救时间规定:最长5年的追补期限仅仅适用于企业在费用实际发生年度向后5年期间没有被税务机关发现(包括日常征管、评估、稽查中发现)。如果支付发生当年汇缴后,税务机关检查发现没有取得合法有效凭证的,则28号公告第十五条,企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票、其他外部凭证。此处只有60天的期限。

    特殊情况无法换开发票:企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中,因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的,可凭相关资料证实支出真实性后,其支出允许税前扣除。

    7、不要发票,在汇算时也暂时可以扣除。

    2009年31号文件,其实所得税税前扣除,有的时候在没有取得发票之前,还可以按照暂估数据来扣除的。

    2009年31号文件第32条规定的3项预提费用外((一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。),文件第30条第一款规定:土地开发同时连接房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

    所以这么算来,房地产企业在2009年31号文件下,实际上,国税发【2009】31号文件共有4项预提性质的费用。在所得税汇算时,没有发票,并不需要直接调增处理。后续应该去的发票还是需要取得发票的。

     

    (三)房地产开发各环节所得税主要风险防控

    注意以下只是浅谈各环节的所得税防控点,具体企业根据企业按照房地产开发整体流程,建立每一个流程所得税风险防控的注意事项清单。

    (1)、土地票据的风险控制

    票据中的单位名称要与土地合同的单位名称一致,确保土地成本在企业所得税和土增税前全额扣除。

    (2)、工程票据的风险控制

    事先在招标文件或合同中,对各节点工程款支付时的发票进行约定:

    1、竣工验收前的工程进度款:提供与业务内容相符的等额合法发票。

    2、竣工验收工程款:此节点开发产品已完工,为确保成本在当年企业所得税前足额扣除,提供发票总额应达到合同总金额的90%。

    注:国税发[2009]31号:开发产品完工时,出包工程由于未决算未取得全额发票的,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%(超过比例的,税务要求当年企业所得税汇算清缴时调增)。

    (3)、工程票据取得时间

    办理工程款项结算手续时,必须取得与业务相符的合法有效票据,确保企业所得税和土增税前及时足额扣除。除政府规费等为财政收据外,工程票据多数为税务发票。

    (4)、施工单位罚款收入的税务问题

    施工单位罚款收入应计入营业外收入(不能在往来核算),并计算企业所得税。

    (5)、专家评审费等费用的凭据管控

    1、应取得凭据

    劳务费发票、签到簿、劳务成果、签报或支付申请等凭据。劳务费发票应由劳务人提供,无法提供的,由公司到税务机关代开。

    2、公司代为开具的注意事项

    ①发票金额应为实际支付劳务费与代开税款合计数;

    ②发票金额应与签报金额一致;

    ③业务经办部门应按含税金额办理报销手续。

    注意:其他类似业务(如房屋、车辆租赁等),租赁合同未约定提供发票,合同金额为税后金额,由公司代开发票的,处理方法同上。为降低税收风险,约定合同金额时应考虑税费影响,或要求出租人提供发票。

    (6)、营销推广活动的税务管控要点

    ①全部外包方式

    取得凭据:营销部的推房活动方案(列明各项费用内容及金额)、发票、合同、结算单、活动图片等。外包方式有利于规范票据,降低税收风险。特别是促销用品,由外包采购并发放(公司参与管控),能降低代扣代缴个税风险。

    ②公司自行承办方式

    取得凭据:营销活动方案(列明各项费用内容和预算金额),与费用内容相符的发票,活动图片,印有公司或项目LOGO的促销用品样本,登记完整的签领表等,发票内容为会务费的须取得会议签到表。

    注意:活动发生的招待费,要按规定进行纳税调整。抽奖活动发放的促销用品由于单价较高,具有偶然性,应按税法规定代扣代缴个税(营销宣传时应事先就代扣代缴个税进行说明,避免争议)。

    (7)、应收未收房款要按规定交税

    ①分期收款合同:业主未按合同约定时间交款的,税法要求按合同约定的交款时间,缴纳增值税和企业所得税。

    ②已交房未全款:应收未收的房款也要确认收入,缴纳增值税和企业所得税。

    (8)、支付业主违约金的凭据及税务风险

    支付业主的违约金计入营业外支出,可在企业所得税前扣除,但要取得合规凭据,还要防范个税风险。这里多提一句,并不是所有的违约金都需要纳税,需要看这里是房地产企业未付给业主的违约金,是因为销售房子产生的违约,如果是业主支付给房地产企业的则完成不同。

    ①、解除合同支付违约金,要注意代扣代缴个税。

    应取得凭据:支付清单或业主出具的收款证明,清单或证明中应载明物业名称、业主姓名、身份证号、合同编号、款项内容等。注:《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2006]865号)

    ②、延期交房支付违约金。

    应取得凭据:支付清单(内部自制凭据)或业主出具的收款证明,清单或证明中应列明物业名称、业主姓名、身份证号、交房时间、款项内容等。对于是否需要代扣代缴个税实务中存在不同做法,具体企业根据实际把握。

    (9)、开发产品自用的

    开发产品转为自用的,实际使用时间累计未超过12个月又销售的,不能在企业所得税前扣除折旧费用。

    (10)、日常办公所得税防控要点

    1、税务检查关注的日常办公费

    对于会议费、劳保费、办公用品、差旅费、交通费、通讯费等,税务检查时,往往会根据票据及附件,验证费用的合理性。税务认为不合理的,会要求调整,导致不能在税前扣除或足额扣除。

    2、具体管控措施

    从形式和实质两方面防范风险,一是要取得与业务内容相符的合法有效凭据,且附件能相互印证;二是注意费用的合理性。

    以会议费举例说明,其他费用风险点,企业各自行制定相关防控制度和规范清单。

    ①形式上:取得会议召开地出具的发票(发票内容为“会议费”)及结算清单,公司或业务部门签章的会议通知(注明会议名称、时间、地点等),会议签到簿。

    ②实质上:会议标准(包括场地租赁费)应合理且符合常规;会议通知中的地点与发票开具单位一致;签到簿完整规范(不能为复印件),与通知中的参会对象、人数等相符。

    左岸金戈

    作者
    • 左岸金戈 职业数豆师,修炼数豆技能,成为数豆职人。 微信公众号:数豆职人
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