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房地产企业取回以前年度成本发票的调整问题

蓝敏 / 2021-04-26
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  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    问:我们是房地产开发公司,今年4月刚刚取回了2017年缺失的100万成本发票,房产当年已售完,汇算时没有扣除这100万,现在如何调整和扣除?

     

    如果是其它行业,按2018年28号公告规定,要进行追补扣除。“相应支出可以追补至该支出发生年度税前扣除,但追补年限不得超过五年”。以五年为限,则2016及以后年度发生的成本,都可以追补扣除,从而退税或抵税25万元。

    作为一个特殊行业,房地产行业则要按国税发【2009】31号文规定处理企业所得税。按国税发【2009】31号相关条款的规定,无票的成本,本身就不能在销售结转年度扣除,不论几年后取得,都只能在取得发票年度扣除,不遵循权责发生制

    所以,你们这100万的成本发票现在取得后,只能在2021年扣除,不能追溯要求退税抵税。计入2021年扣除金额之中,减少2021年应纳税所得额100万元。

    当然,如果2021年应纳税所得额不足以消化这100万扣除,则会构成亏损,在五年内进行弥补。

     

    土地增值税呢?土地增值税项目清算,不存在发生时间的概念,所以应该重新清算一次,如果导致当初土地增值税多交,应按《征管法》51条要求退税。

    但《征管法》51条的要求退税时限是“自结算缴纳税款之日起三年内”,如果本月申请退税,回推三年就是2018年4月,如果该土地增值税清算的实际补税入库时间在2018年4月之后,可以申请退税;如果在2018年4月之前,就无法要求退税了

    有些地方税务机关对土地增值税清算后再次、多次重新清算有限制性规定和要求,这些要求本身的效力以及对退税的影响比较复杂,具体处理时,需要企业灵活应对。

    蓝敏

    作者
    • 蓝敏 税海游子,视野版主,税务咨询师、讲师。著有《税务游戏的经营规则》、《税务稽查应对与维权》、《手把手教你做优秀税务会计》
      微信公众号:蓝敏说税
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