设置首页 入收藏 English 可做什么 帮助 | XBRL中国 会计准则委员会

店铺转租中转让费相关问题探究

李娟 / 2021-03-19
文字 正常
  • 标签:
  • 涉税处理
  • 房屋租赁
  •  
  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    本文梳理了店铺转租方式、转让费构成要素、转让合同的注意事项、转让费的学术探讨和基本内涵,并在此基础上探究增值税涉税处理。

    店铺转租是一种较为常见的商业经济行为,在一定程度上促进了商铺的流通,实现了市场主体经济要素的优化配置。实务中店铺转租有不同方式,其转让费定价因包含的具体内容、相关影响因素不同或比重不同而价格迥异。本文梳理了店铺转租方式、转让费构成要素、转让合同的注意事项、转让费的学术探讨和基本内涵,并在此基础上探究增值税涉税处理。

    本文观点纯属个人观点,如有错误或不当之处,请各位老师不吝指正!

    一、店铺转租的基本方式

    承租人在店铺经营过程中,因各种原因将店铺转租,转租时会向次承租人收取一定金额的转让费。在转让过程中就转让标的不同一般可以将其区分为两种基本方式:店铺转让和项目转让。店铺转让是将作为物理空间的经营场地进行的交割使用。项目转让是除了物理空间的交割之外,还将原有经营项目一并予以转让,即次承租人借助承租人的各类经营条件实现其经营目的。继而经营项目的转让可能会涉及商事主体的变更、品牌授权或代理权的调整等事项。

    二、转让费的基本构成要素

    店铺转让费的定价属于非标品,但在定价过程中应先厘定其构成要素,方可在谈判过程中占据优势或避免劣势。

    1.地理位置:店铺的选址对经营的发展可谓起着至关重要的作用。地段不仅影响转让费高低,还会关系到转让的难易程度。地理位置不同带来客流量的差异万分。一般而言,商业氛围浓厚、流量大、交通经停便捷位置的商铺人气值和商业价值更高,对应的转让费也会同频变化。

    2.店铺面积:一般而言,同一商圈中店铺的面积越大,转让费越高,但两者并不必然呈现正相关关系。处于商业饱和状态的商圈中,可能出现铺大单位平方米转让价格反而小,或者适宜小铺经营的商圈中,铺大因实际利用率差反而处于不利地位,甚至可能会出现有价无市,无人问津的局面,有时在商业中会存在时间或物理空间分割以达到有效转让的意图。

    3.店铺装修:好的装修会使人产生身心愉快之感,有益于促进交易成功,甚至溢价空间提高,转租后可能因个人喜好、经营特色改变等影响,会给转让议价带来一定的不确定性。当然,转租人因装修装饰成本的投入,希望依据可利用状态通过转让时实现全部或部分投资回笼。基于上述原因,笔者认为,一般而言好的装修会导致转让费的提高,当然也并不必然,比如装饰内容不适宜次承租者的需求,需要销毁重装的,可能会带来后续拆除的成本费用增大,反而会出现要求降低转让费用的情况。

    4.剩余租期:一般而言,剩余租期越长,转让费越高。这是因为:1)在房价看涨的今天,剩余租期的锁定可以将租赁费锁定在一个既定的低成本状态;2)次承租人有更多的回旋余地;3)剩余租赁期的租金多数情况下会包含在转租租金中。

    5.店铺设施等:1)如果次承租人延续使用设施的,店铺设施的成新度、数量会直接影响转让费,呈正相关关系;2)对于项目转让方式的还会关心店铺的货品数量质量情况;对于接盘服务的,还会关心会员费或储值卡情况,一般这类标的价值越高,转让费也会越高。

    当然,除了上述构成要素之外,还包括店铺存续期间的经营状况和美誉度,物业、房东的关系维护等等。

    作者
    • 李娟 怀揣专业精进的梦想,努力做一位优秀的税务工作者。 微信公众号:财税蓝色调
    热门作者
    • 王耀武 深圳市鼎誉会计师事务所(普通合伙)合伙人。注册会...
    • 尹成彦 原注册会计视野网创始成员、站长; 中国会计视野创...
    • 翟纯垲 注册会计师,注册税务师,中国税务报特约撰稿人,多...
    • 二哥 税务学科班;财税工作从业者;会计师,曾在大型制造...
    视野官方微信公众号
    扫描二维码,订阅视野微信,
    每日获取最新会计资讯
    视野官方APP免费下载
    会计资讯、财经法规快查、
    会计视野论坛三大APP
    订阅视野周刊
    每周十分钟,尽知行业事
    立即订阅
    阅读平台上看视野
    网易云阅读
    鲜果 Zaker
    上海国家会计学院旗下更多网站:学院主页  上海国家会计学院远程教育网  亚太财经与发展学院
    联系电话:021-69768000-68069(内容)68246(合作/广告)68247(用户/社区)  工作时间:8:30-16:30  webmaster@esnai.com
    增值电信业务经营许可证:沪B2-20100028 沪ICP备05013522号

    沪公网安备 31011802001002号