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地产行业-商品房销售收入确认政策

Viking21 / 2020-12-23
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    收入确认时点到底在交房时点前后反复横跳还是直接改为时段法?感觉大家都在蠢蠢欲动。

    最近已经被房地产项目包围了~~~

    收入确认时点到底在交房时点前后反复横跳还是直接改为时段法?感觉大家都在蠢蠢欲动。

    第一类

    收入确认时点:强调办理竣工验收备案

    收入确认条件:

    1、办理竣工验收备案;

    2、签订销售合同

    3、取得收取房款或取得收款的凭据;

    4、收入和成本能够可靠计量。

    对应上市公司:华业地产、金地集团、名流置业

    第二类

    收入确认时点:强调工程竣工并具备入住或合同规定的移交条件已达到。

    收入确认条件:

    A、

    1、完工或竣工验收合格;

    2、签订销售合同;

    3、取得买方按销售合同约定交付房产的付款证明(通常收到销售合同金额的20%、30%、50%、80%订金或房款;

    4、履行合同规定的义务;

    5、合同约定的移交条件已经达到。

    B、

    1、工程竣工并具备入住交房条件;或者合同约定的开发产品移交条件已达到;

    2、具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书、签订销售合同;

    3、履行合同规定的义务,开具发票已收款;

    4、成本可靠计量。

    对应上市公司:

    A、万科A、东华实业、泛海建设、万通地产、浙江广厦

    B、中华企业、新黄浦、银泰股份、豫园商城、天房发展、华丽家族、天宸股份。

    第三类

    收入确认时点:强调主体完工或竣工时点

    收入确认条件:

    1、主体竣工、完工验收合格,或者主体完工封顶;

    2、签订销售合同。

    3、收到房款,房款达到30%、50%、100%时,或者取得付款证明;

    4、无退房意向;

    6、取得预售许可证;

    7、收入成本可靠计量。

    对应上市公司:中国武夷、冠城大通、成发科技

    第四类

    收入确认时点:强调交付使用为收入确认时点

    收入确认条件:

    1、签订销售合同;

    2、办理竣工验收备案;

    3、办理交付手续或签订收楼意见书,对于买方接到书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,于书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确收入的实现;或者向业主发出入伙通知和/或公告后,已向该业主实际交付房产或合同约定的交房日届满;

    4、提交结算账单;

    5、履行合同规定的义务,相关销售价款已经取得或者确信可以取得;

    6、成本能够可靠地计量。

    对应上市公司:保利地产、华发股份、荣盛发展、深振业A

    第五类

    收入确认时点:

    (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

    收入确认条件:

    以新收入准则规定的条件确认销售房地产收入,即①已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;②既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;③收入的金额能够可靠地计量;④相关的经济利益很可能流入企业;⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

    对应上市公司:广宇发展、上海新梅、莱茵置业

    第六类

    碧桂园

    本集团在不同国家进行住宅及商业房产的开发及销售活动。在履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项的情况下,本集团按一段时间内的方法确认收入;否则,本集团在买房者取得已完工物业控制权的某一时点确认收入。由于合约限制,本集团的物业一般无替代用途。但是,本集团是否有权就累计至今已完成的履约部分收取款项并采用在一段时间内的方法确认收入,取决于每个合同条款约定和适用于该合同的相关法律。在评估合约是否具有本集团就截止到目前为止已经履约部分收取报酬的可强制执行的权利时,本集团在必要时审查了其合同条款,当地有关法律,当地监管机构的意见并获得了法律建议。

    本集团在报告日根据已完成履约义务的进度对房地产开发按在一段时间内确认收入。该履约进度的计量基于本集团为满足履行义务时已发生的实际支出或者预计投入。管理层需要就整体预算的完整性、准确性,所产生成本的范围,以及对单位物业成本的分摊进行重大会计判断及估计。未来期间成本估算变动可能对本集团确认的收入产生影响。在作出上述估计,本集团依靠过去的经验和建造商和监理方的工作。

    对于某一时点转移控制权的房地产开发销售合同,当买房者都获得已完成的物业的实物所有权或法定所有权并收回可计量的对价时,本集团对收入进行确认。本集团很少向其物业买家提供长期的信贷或付款方式。

    作者
    • Viking21 CPA,四大能源组审计从业人员 微信公众号名称:Viking21
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