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个人购买住房,缴纳契税最好趁早

梁晶晶 / 2020-09-01
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  • 标签:
  • 契税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    最近遇到这么一个案例,张三想把自己已经住了十年的住房卖给李四,打听了一下,增值税满两年免税个人所得税有“满五唯一”免征,心中暗想,自己名下确实只有这一套住房,享受这些优惠没有问题。

    等准备办理过户的时候才发现,张三的房产证是2019年10月才办理的,距离现在2020年8月还不到一年,不但享受不了个人所得税免税优惠,连增值税免税优惠都无法享受。

    税务人员问他:契税是什么时候缴的?

    他说:是办房产证之前缴的,也是2019年10月。

    税务人员说:如果现在想过户,就需要缴税,如果想免税,就再等几年再转让房产。

    张三想不通了,我的房子10年前就买了,有发票上的日期可以证明,凭什么说我购房不到五年?

     

    税务人员耐心解释说:房屋产权证通常来说办理得都比较晚。所以政策也允许参考其他日期,根据孰先的原则来确定购房时间。但具体参考哪个日期,不是由纳税人和税务人员自行确定的,而是有明确政策文件规定的。

    《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)“个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。”

     

    可以看出,确定购房日期分了两种情况:

    如果是房改购买的公有住房,除了房屋产权证,可以参考购房合同生效日期,房款收据开具日期。

    如果是房改房之外的其他住房,除了房屋产权证,就只能参考契税完税凭证上注明的日期了,不能参考销售发票上注明的日期。

    张三后悔地说:我不知道啊,如果早知道这个规定,我早点缴契税就好了。

     

    通过这个事情,我想给所有购买住房的个人提个醒。

    《中华人民共和国契税法》第十条规定 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

    虽然法律是2021年9月1日才实施,但实际上目前很多地方对个人购买住房缴纳契税的纳税期限,也基本上是这么处理的。

    也就是说,哪怕你已经实际购买住房了,但只要没办产权证,就可以一直不缴契税,而有的房产证可能十几年都办不下来。

    很多人都觉得,既然一直办不下房产证,国家都不着急收契税,我何必着急缴税呢?

    如果是自己长住,当然没问题,也确实不用着急缴。

    如果今后有可能要转让,在房屋产权证迟迟办不下来的时候,最好能早做打算,如果能享受满五唯一的个税优惠,最好提前五年缴了契税,如果个税优惠确定享受不了,至少提前两年享受增值税的优惠。总之,早缴契税可以早点固定购房日期,确保今后转让住房的时候不会因为购房年限不足,而和税收优惠失之交臂。

    相关链接:个人买卖二手住房,需要缴什么税?

    梁晶晶晶晶亮的税月

    作者
    • 梁晶晶 注册税务师,研究税法二十年
      微信公众号:晶晶亮的税月
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