凡人税语:简话土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人征收的一种税。我国自1994年1月1日起正式开征土地增值税，对土地增值额或土地收益额予以课税。目前，土地增值税正在紧锣密鼓地立法。

我们可以从以下四个方面认识和了解土地增值税。

第一：它是对中国境内“转让房地产”的行为征税

各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织等单位，以及个体工商户和其他个人，包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等，在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，均应依照税法规定缴纳土地增值税。

为方便表述，在土地增值税中，税法将“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物”统一称为“转让房地产”。

“转让”是指以出售或其他方式的有偿转让，不包括以继承、赠与方式的无偿转让。出租房地产行为、受托代建工程等，由于产权没有发生转移，不属于纳税范围。

第二：它是以转让房地产的增值额为计税依据

转让房地产的“增值额”，既不是对转让房地产的收入，也不是对转让行为的收益。转让房地产的“增值额”，是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。其中：

转让房地产的收入，是指纳税人在转让国有土地使用权时，连同地上建筑物及其附着物一并转让而取得的各项收入。

其中，准予扣除项目，需要区别房地产开发、以及旧房及建筑物转让两种情形确定。

对于房产地开发的，准予扣除的项目有五项包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；与转让房地产有关的税金；以及按照“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”两项金额之和，加计20%的扣除。

对于旧房及建筑物转让的，准予扣除的项目包括三项，即：取得土地使用权所支付的金额；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金。纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，税务机关还可以采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。

第三：它适用超率累进税率

在中国，土地增值税是唯一一个使用超率累进税率的税种。以转让房地产的增值率高低为依据，按照4级超率累进税率计税。增值率超过200%的部分，适用60%的高税率；增值率不超过50%的部分，适用30%的低税率。

第四：它根据实际情况实行按次征收

土地增值税发生在房地产转让环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。其纳税时间和缴纳方法根据房地产转让情况而定。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告以及其他与转让房地产有关的资料。

对于房地产开发企业，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

附：土地增值税四级超率累进税率表