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关于开发商成本还原的撕逼大战

王骏 / 2016-12-17
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  • 房地产营改增
  • 房地产财税
  • 差额征税
  • 土地价款
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    关于房地产开发企业扣除土地价款差额征税涉及的增值税会计处理

    15号,中国财税浪子微信公号推出一文《开发商按22号文进行核算时建议进行成本还原》,点击率不高,但争议却很大。针对开发商卖房扣除土地价款差额征税涉及的增值税会计处理,笔者主张先按照财会【2016】22号文进行会计核算,然后进行成本还原,补充一笔会计分录

    借:主营业务成本  110万

      贷:主营业务收入    110万

    针对以上观点,大家对此颇不赞同,各路税友议论纷纷。

    来自安永李超同学认为:这个确实是个有争议的问题 财政部从会计核算方面的逻辑也说得过去 但是土增税少了一部分加计扣除。广州地税2016年的清算指引已经发文明确在清算时可以把这部分还原 当然仅限于土增税清算。国家层面 要是财政部没法修改 税总可以酌情考虑出文对土增清算事项予以明确。

    来自税草堂的无极小刀同学坚决反对成本还原,他认为:对于差额征税,无论它规定的会计处理如何,最终结果终会反映到会计核算的损益之中,其对所得税影响可根据所得税法的规定判断是否需做纳税调整;由于土地增值税的计算不依附于会计核算结果,故无论其做怎样的会计处理,都不影响我们进行土地增值税的计算。无论从所得税角度,还是土地增值税角度,都无需纠结差额征税部分的会计处理,更无须做复杂的成本还原。中国房地产纳税筹划第一人朱光磊同学也认为,小刀不用反对本来就这样吧。

    来自江苏瑞安达的朱鱼翔同学在其微信公号推出文章进行反驳: (1)土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径,更不可与会计核算挂钩,只需要按土地增值税清算的规程就可以了,不要联想太多。 (2)“开发成本”与“主营业务成本”是两回事,营改增前两者金额相同,营改增后两者金额可能不同,主要是因为“销项税额抵减”是对冲的“主营业务成本”,而不是“开发成本”。

    税官郑大世则认为《怎么能冲成本呢?》,其实郑大世同学的文章和浪子的观点殊途同归。由于郑大世的文章较长,不变引用,只谈一下他那辛辣的结尾:这样一做,收入是收入,成本是成本,又简单,又便于核算,你说多简单嘛。财政部一个文件,征求了大半年的意见,结果就出来个累赘,专业给会计添堵的账务处理指南,真是哎:“财政部呀,您老出文件时,走走心,体谅下企业会计们吧。潍坊立信的齐新同学也表示赞同郑大世意见,认为22号文不妥,差额部分应调整收入而不是冲成本。但是来自致同的槿思成同学则反对郑大世的意见,认为冲成本并无不妥。

    我们中国会计视野会计版老版主蓝敏同学也发布了公共号参与,有人问,比如房地产企业的地价扣减增值税,要不要冲减地价款,这样可能在计算土地增值税时吃亏。一位大伽朋友甚至建议,要不要在成本被冲减后,通过一个分录给调回来: 借 主营业务成本 贷 主营业务收入 相当于,销项扣减时,最终还是增加了营业收入。与我的想法殊途同归。 但是,既然出了个22号文,你再用以上分录给调回来,就太不尊重财政部了。至于土地增值税,实际上那得看土地增值税的规定,按《征管法》规定,税会如果有差异,按税务规定纳税。

    还有很多意见,总体反对多,赞同少。但是越来越接近真理,只是大家都不愿意捅破那层窗户纸或者是不敢捅破那层差额征税的处女膜。22号文差额征税会计处理引发了我们对差额征税的进一步思考。原来偃旗息鼓讨论的一些问题估计还会拿出来继续讨论。这就是税法和会计的魅力。

    王骏

    作者
    • 王骏 中翰中国税务集团秘书长、北京中翰联合税务师事务所合伙人。长期从事税务咨询、税务诊断和税务培训工作。熟悉税法和会计准则,曾经担任多家企业、事业单位常年税务顾问,代理过多笔税企纠纷协调事宜。
      公众微信号:中国财税浪子
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