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诉讼故事|房子烦心事---改制前500元/平方米购买的房子,20年后竟然要回来了

审计云 / 2021-11-04
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    案件经历了一审二审和再审之后,福建省高院撤销了一审二审判决,并驳回了林业局的诉讼请求---也就是双方的房屋买卖合同依然有效,但该房屋买卖合同是否能够继续履行,厦门平正会计师事务所是否能如期拿到办公大楼的房屋所有权证,依然阻碍重重

    作为原创系列,《CPA诉讼故事》前期已关注多起会计师事务所因房产购置、租赁、使用等引发的法律诉讼案例,并取名为“房子烦心事”。

    的确,一方面是因为房产作为大额投资,且实行强制性权属登记制度,其中涉及诸多法律关系和法定程序,很容易产生法律纠纷;另一方面,购置房产因时间周期长、房价大幅上涨、购买人利益分配等多重原因,导致因房产而涉诉的案例比较多。

    本期再来关注一起特别的房产购置纠纷诉讼故事,该房产从购置到最终确权历经20年之久,期间历经事务所脱钩改制、合并重组,出售房产的还是行政机关,诉讼过程也跌宕起伏,一审二审均败诉,最终高院再审翻案获胜,可谓“正义可能会迟到,但永远不会缺席”的最好诠释。

    本期案例涉及到的民事判决书完整资料详见《案例汇编---2020CV4:合同纠纷》第2744页至2750页。

     

    购房

    福建省平和县,归属漳州市行政管辖,距厦门市的直线距离不足百公里。

    本期案例发生的地点就在平和县,而时间却在20年前

    1995年1月,平和县林业局取得县城155.2平方米的土地使用权,并由平和县第二建筑公司承建,于当年12月建成平和县林业公安办公大楼。

    1999年5月,因改建办公大楼缺乏资金,林业局经与平和县审计师事务所协商并达成口头协议,约定将林业公安办公大楼以50万元的价格出售给县审计师事务所,县审计师事务所应一次性支付购房款给林业局。此后,林业局把林业公安大楼交付给平和县审计师事务所使用,县审计师事务所先后二次支付40万元,余下购房款10万元至今尚未支付。

    该办公大楼至今尚未办理房屋使用权证建筑面积996平方米,按全部50万元购房款折算,单方面积约500元。

     

    改制重组

    1999年12月,经福建省财政厅闽财会协(99)231号批复,平和县审计师事务所、漳州平和会计师事务所、南靖审计师事务所在脱钩改制时联合重组,合并设立漳州平正有限责任会计师事务所,2005年1月更名为厦门平正会计师事务所有限公司

    财政会计行业管理系统信息显示,厦门平正会计师事务所已终止,2008年3月被吊销营业执照,但尚未完成注销登记

    尽管被吊销营业执照,但法人地位尚未灭失的厦门平正,还是当上了被告---告他的,正是20年出售林业公安办公大楼给县审计师事务所的平和县林业局。

     

    一审败诉

    2019年,林业局向平和县法院起诉称,出卖人依约向平和县审计师事务所交付了办公大楼,但受让人平和县审计师事务所仅支付购房款40万元,余款10万元至今尚未支付,其行为已构成违约,致使合同目的不能实现,遂诉请解除平和县林业局与厦门平正会计师事务所有限公司订立的平和县林业公安大楼的买卖合同。

    平和县法院审理后认为:

    根据《中华人民共和国合同法》第三十六条有关规定,当事人虽未采用书面形式订立合同,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。依法成立的合同,对当事人具有约束力。

    平和县林业局与厦门平正会计师事务所有限公司(订约时为平和县审计师事务所)口头订立的案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示,该合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定,应属合法有效,双方均应严格按照合同的约定诚实地履行各自的权利义务。

    该口头协议订立后,林业局依约向县审计师事务所交付了案涉房屋,但受让人购房款余款10万元至今未支付,平和县审计师事务所的违约行为致使合同目的不能实现,现林业局请求解除双方口头订立的房屋买卖合同,符合法律规定,应予支持。

    厦门平正会计师事务所辩解称,因案涉房屋尚未办理产权证,经与平和县林业局协商,厦门平正会计师事务所只需先支付购房款40万元,剩余购房款待案涉房屋办理产权证后再支付

    平和县林业局对此不予认可。

    截止庭审辩论终结前,厦门平正会计师事务所仍未能提供有力证据予以证明,应承担举证不利的法律后果,对其辩解意见,本院不予采纳。

    综上所述,平和县法院遂作出一审民事判决:解除平和县林业局与厦门平正会计师事务所有限公司(订约时为平和县审计师事务所)口头订立的林业公安办公楼买卖合同。

     

    二审再败

    厦门平正会计师事务所不服,认为一审判决认定事实错误,举证责任分配不当,认定基本事实不清,且适用法律错误,2019年8月上诉至漳州中院,请求撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回平和县林业局的诉讼请求。其上诉理由称:

    1、一审认定“平和县审计师事务所应一次性支付购房款50万元给平和县林业局”事实错误。事实上,双方在协商房屋买卖时就约定房屋交接时支付40万元,待大楼工程完工交付使用及协助办理过户后,再将购房尾款10万元一次性付清给平和县林业局。我方已支付购房款的75%以上,对方主张解除合同违背事实和法律,应驳回诉讼请求。

    2、我方尚未支持购房尾款,原因是对方至今无法办理房屋所有权的初始登记,明显违约在先,我方不构成违约,同时,我方没有构成根本性违约,本案不具备解除合同的条件。

    3、一审未查清合同的目的及未履行的义务属于一般性违约还是根本性违约;未对双方的诉讼请求进行释明,也没有依法审理和审判,导致本案基本事实不清,应发回重审。

    4、本案实际履行至今二十年,均没有提出解除合同,更没有履行通知义务,现通过诉讼途径提出解除明显不符合法律规定,应驳回诉讼请求。

    平和县林业局答辩称:1、厦门平正会计师事务所请求继续履行合同,因存在法律上的障碍,已不可能;2、导致合同解除,厦门平正会计师事务所也存在过错;3、我方通过诉讼途径提出解除合同符合法律规定。

    二审中,双方当事人均没有提供新的证据。对双方分歧的 “一次性支付购房款50万元”还是“先支付40万元,剩下的10万元办证时再支付”这一争议,在一审庭审中,平和县林业局提交一份房产转让协议书复印件,厦门平正会计师事务所对该转让协议书没有异议,双方都知情没有签字而已。

    该协议书第一条约定:甲方愿将该房屋产权有偿转让给乙方,乙方一次性付给甲方人民币伍拾万元整。因此,厦门平正会计师事务所对一审认定的事实异议不能成立,不予采信。

    漳州中院审理后认为:平和县林业局与厦门平正会计师事务所口头订立的有关案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示,该合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定,合法有效,双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。

    房屋买卖合同出卖人的合同目的在于取得房屋价款,故厦门平正会计师事务所未按约支付购房款已致使合同目的无法实现,平和县林业局通过法律途径请求解除《协议书》,符合法律规定,应予支持。

    厦门平正会计师事务所上诉主张对方至今无法办理讼争房屋所有权的初始登记,明显违约在先,该理由与客观事实不符,不予采纳;其认为没有构成根本性违约、本案不具备解除合同的条件的上诉理由缺乏法律依据,不予采纳。

    漳州中院作出终审判决

    2019年10月30日,漳州中院作出终审判决:

    驳回上诉,维持原判

     

    省高院提审

    厦门平正会计师事务所对二审判决依然不服,向福建省高院申请再审。

    经省高院组成合议庭进行了审查,认为厦门平正会计师事务所再审申请符合法定情形,遂于2020年6月8日作出裁定:直接提审,再审期间中止执行原判决。

    厦门平正会计师事务所再审请求撤销一审、二审判决,依法再审本案。其再审理由包括:

    (一)一二审法院认定厦门平正会计师事务所构成根本违约,认定事实错误

    1.本案不存在一次性付清50万元购房款的事实。双方曾达成口头协议,约定林业局出售房产、负责装修,在连同设计图纸、竣工验收报告一并交付之日,厦门平正会计师事务所付清房款。应林业局要求,厦门平正会计师事务所先后两次共计转账40万元。半年后,林业局未履行上述约定,厦门平正会计师事务所曾多次要求归还购房款,催要无果后只能自行装修。

    2.案涉房产无设计图、未竣工验收,不具备交易条件,本案纠纷系因林业局违约造成。

    3.厦门平正会计师事务所已支付80%的购房款,履行大部分义务,未支付剩余10万元不构成根本性违约。

    (二)一二审法院判决合同解除,适用法律错误。1.解除案涉合同有违促进交易、保障交易安全的理念;2.平和县林业局10万元债权已过诉讼时效;3.即便认定厦门平正会计师事务所构成根本性违约,因已经过20年,平和县林业局的合同解除权已经消灭。

    平和县林业局辩称:

    (一)即便双方没有约定一次性付清购房款,林业局已将案涉房屋交付厦门平正会计师事务所使用20年,其自1999年尚欠购房款10万元是客观事实,已构成根本违约,一二审法院判决解除案涉房屋买卖合同正确。

    (二)双方虽未签订书面合同,但已实际履行,一二审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效,厦门平正会计师事务所违背诚实信用原则,已构成根本性违约,并适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除案涉合同正确。

    福建省高院再审后认为,平和县林业局提交的《房产转让协议书》虽系复印件,但双方均予以认可,故案涉《房产转让协议书》系平和县林业局与厦门平正会计师事务所真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行。

    双方虽在该协议第一条约定厦门平正会计师事务所一次性付款50万元,但平和县林业局确认收到共计40万元,并将案涉房产交由其使用,故双方已经依据该协议履行了部分合同义务。

    平和县审计师事务所支付了80%的价款,可以认定其已履行了合同的主要义务,且林业局在1999年至2019年期间未对厦门平正会计师事务所进行催告,并未影响其收取对价的合同目的,故一二审法院认定厦门平正会计师事务所未按约支付购房款已致使合同目的无法实现,确有不当,本院予以纠正。

    此外,平和县林业局再审期间还表示案涉房产无法办证,导致合同目的无法实现,但该主张既未提供证据予以证明,亦非其起诉解除合同的理由,且平和县林业局不履行办证义务并不导致其享有解除权,本院不予采纳。

    综上所述,厦门平正会计师事务所的再审请求成立,本院予以支持。

    福建省高院作出再审民事判决

     

    2020年11月16日,福建省高院作出再审民事判决:

    一、撤销平和县法院一审判决及漳州中院二审判决;

    二、驳回平和县林业局的诉讼请求。

     

    审计云短评

    该案例一波三折,判决结果跌宕起伏,可谓经典。

    因事务所脱钩改制年代久远,据有限的网络查询资料(顺企网:https://www.11467.com/qiye/82204209.htm),平和县审计师事务所成立于1993年11月,隶属于平和县审计局,办公地址也位于审计局院内。1995年4月,投资人由张登瑞变更为张建煌,1998年5月再次变更为卢彭辉,1999年脱钩改制后重组设立漳州平正会计师事务所而注销。

     

    2008年厦门平正会计师事务所被吊销营业执照后,张登瑞依然担任执行董事,其注册会计师资格已注销;卢彭辉担任经理,同时还持有2008年8月成立的厦门平正税务所事务所有限公司35%股份,并担任监事;持有2009年12月成立的厦门和正会计师事务所有限公司25%股份,并担任执行董事兼总经理。

    而20年前以50万元(合500元/平方米)购买的林业公安办公大楼,目前市场价接近700万元,翻了14倍。(平和县2021年10月末最新房价:6957元/平方米)

    据安居客提供的平和县房价走势,2021年10月平和县最新房产均价为6,957元/平方米,与漳州市1万元/平方米的市场价格略低三成,但20年间依然涨幅惊人。

    厦门平正已经终止经营,始终实际占有的近700万元的办公大楼,貌似股东清算时的一笔巨额财富,毕竟厦门平正会计师事务所的注册资金仅有30万元。

    案件经历了一审二审和再审之后,福建省高院只是撤销了一审二审判决,并驳回了林业局的诉讼请求---也就是双方的房屋买卖合同依然有效,并未解除

    但该房屋买卖合同是否能够继续履行,或者具备继续履行的条件,厦门平正会计师事务所是否能如期拿到办公大楼的房屋所有权证,依然阻碍重重,存在很大的不确定性。

    平和县林业局诉厦门平正会计师事务所房屋买卖合同纠纷一案

     

    爱企查(aiqicha.baidu.com)的聚合信息显示,2021年8月24日,平和县林业局诉厦门平正会计师事务所房屋买卖合同纠纷一案,已在平和县人民法院开庭审理,尚未作出判决结果。

    看来,该房产购置的诉讼案例,20年也未能终结,还需等待。

    审计云

    作者
    • 审计云 执业注册会计师,注册资产评估师,长期专注中小会计师事务所生存状态及执业环境,一个有态度的注册会计师 微信公众号名称:审计云
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