[税筹探讨] 分开租土地按5% 房屋按9%?租一赠一 你说可以吗?

刚刚群里讨论的问题，有点意思！

问题1

A公司2015年通过出让取得土地10亩，2017年建了2层小楼房用于办公约600平方（占地不多）。2020年A公司跟B公司协商，把办公楼和土地出租给B公司。出租合同上分开列明了房子租金和土地使用权租金。请问：能否分开计税，即土地按5%简易征收，房屋按9%征收？

普遍认为：不可以

“房随地走，地随房走”，房屋租赁是连带土地一起出租的，分别租赁的合法性有争议。

不同观点：可以

有税友认为：只要能分开核算，就可以分别计税。厂房如果采用一般计税方法，适用9%税率。土地取得在前，没有进项抵扣，也适用9%税率，企业吃亏。所以土地应该按照简易征收。

PS：“房随地走，地随房走”是《担保法》第36条、《物权法》第182条和《城市房地产管理法》第32条的规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。

“房随地走，地随房走”不是税法的规定。

参考依据

《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》

财税(2016)47号

三、其他政策

（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》

第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

小编乱弹

虽然 财税〔2016〕36号有规定：

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

但是对销售转让不动产的规定，并不是对出租不动产的规定。

税法上没有文件，禁止对财产分开出租，分开定价。

为什么《担保法》、《物权法》和《城市房地产管理法》要规定转让、抵押时房地一体？那是从物权变动，转让的角度来考虑，抵押最终不能还债的时候，会面临处置转让。要保障不动产顺利转让过户，必须规定房地一体。

但是出租不一样，出租不涉及转让过户，不会因为房地的分开处置，侵害到第三方的利益，所以不需要法律的强制性限制。因此，这是物权所有人对财产的处置权，可以自由处置，想出租哪部分，就出租哪部分，没有违法。

变通应用

当然了，如果是在一小块土地上建一个房子，房子几乎把土地都使用了。此时分开土地和房子分拆价格签合同，虽然说法律上找不到禁止规定，但是违背一般的交易习惯和认知，让人觉得难以接受。

但是本案例不同，本案例是大块的土地，只使用一小部分建了房子。为什么不能分开计价呢？

好吧，如果还觉得难以接受，那再换一个处理方式。

方案：

A公司与B公司签订合同，将10亩土地出租给B公司。因为土地出租了，小楼房也不能再使用了，所以A公司干脆把小楼房无偿给B公司使用了。租一赠一，租10亩地，赠送办公楼使用权。区别：性质变了，标的很明确，租的就是土地！

行不行，税法是不是禁止纳税人出租所拥有的土地使用权？是不是禁止单独出租土地？不是吧！

大家觉得，这样是不是就比较容易接受了呢？

然后在群里争议了一下，不重复争议过程了，直接截图吧，为尊重税友，仅保留小编的发言部分。

你怎么看?