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[税筹探讨] 聊聊套路 买房送车的那些税事

税月如歌 / 2020-09-07
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  • 视同销售
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    “买房送车”、“豪车大抽奖”,房地产开发公司的这些促销方式,是不是很眼熟。小编估计是没这抽到豪车的运气了,所以还是聊聊送车的税事吧。

    小编乱弹

    1、“买房送车”是视同销售吗?

    2、“买房送车”需要交个税?

    3、房地产公司处理的套路有哪些?

    “买房送车”是视同销售吗?

    “买房送车”是否视同销售,首先要看送车的方式:

    方式一,只要买房,就送车;

    方式二:买了房的业主,都可以参加“买房送车”抽奖。

     

    方式一:买就送

    只要买房,就送车,这种方式相当于”买一赠一“,属于捆绑销售。“买一赠一“的增值税企业所得税税务处理如下表:

     买一赠一

    所以,此方式下,企业应分开按销售商品房和销售汽车纳税,将总的销售金额进行公允拆分。

    对于购房者,不需要缴纳个人所得税

     

    国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知

    国税函〔2008〕875号

    三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入

    财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》

    (财税〔2011〕50号)

    第一条规定,企业在销售商品(产品)和提供服务过程中向个人赠送礼品,属于下列情形之一的,不征收个人所得税:

    1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品(产品)和提供服务;

    2.企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品,......

    处理难点:

    假如业主支付200万房款购买商品房,送汽车一辆,假如按照上述政策,房开公司需要将200万分拆为销售商品房和销售汽车处理。将导致业主取得的不动产销售发票金额不足200万,业主未必愿意。汽车需要过户,所以房开公司不能直接销售新车并给业主过户。需要经过汽车销售销售商或二手车交易中心。

    小结:实际上,“买就送“的 营销方式并不适用用于“买房送车”,因为羊毛出在羊身上,车价必然成为销售成本之一,导致房价实际偏高。而汽车涉及型号、品牌、个人需要等情况,所送的未必是购房者所需要的。所以,基本在实务中极少存在。

    下面重点讨论抽奖方式的“买房送车”。

     

    方式二:抽奖送

    “豪车抽奖”是“买房送车”的主要方式,购房者可以参加抽奖,抽中的奖品是汽车。“抽奖送”与“买就送”的区别在哪里呢?“买就送”是人人有份,一个总价,实际是打包销售两个商品。而“抽奖送”不是人人有份的,不管抽中奖品,还是未抽中奖品,商品的销售已经成交,价格已经确定。在众多购买者中,中奖的顾客只是少数。对于中奖的顾客,奖品属于射幸所得,而不是购买商品的赠品。例如:房开公司搞“买房送车”促销活动,购房可以参加送车抽奖,抽中者得豪车一辆。假设小明200万购商品房一套,参加抽奖,幸运抽得宝马汽车一辆。房开公司促销活动共销售房产100套,用于抽奖的宝马汽车共5辆。1、房开公司送车属于视同销售。2、中奖者需要缴纳个人所得税。

    关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告

    财政部、税务总局公告2019年第74号

    三、企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

    《企业所得税法实施条例》

    第二十五条规定:企业发生非货币资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

    难点:

    1、抽中的汽车如何交付?

    是由房开公司直接送给中奖者吗?如前所述,汽车是需要过户登记的商品,房开公司不能直接开票销售给中奖者。

    方式一:由汽车销售公司直接交付给中奖者。汽车销售公司开票给中奖者,汽车一手过户到中奖者名下。

    缺点:房开公司实际支付了购车款,但是未取得购车发票。无法抵扣进项,无法企业所得税前扣除。

    方式二:房开公司购进汽车,再以二手车销售方式交付给中奖者。房开公司取得汽车销售公司的购车发票,中奖者取得的是二手车销售发票。

    缺点:中奖者取得“二手车”,体验不好。

    2、房开公司如何代扣代缴个人所得税?

    估计中奖者未必愿意支付数万元的个人所得税。所以“代扣代缴”很可能就变成是房开承担了个税了。而该代承担的个税同样不能在所得税前扣除,并且增加了营销成本。

     

    房开公司的处理套路


    赠送使用权

    这是比较老的方式,目前基本已经很少采用了

    1、房开公司购进汽车,用于抽奖活动

    2、中奖后,汽车交付给中奖者使用,不办理汽车过户

    3、房开公司抵扣汽车进项,汽车正常折旧。

    风险点:汽车登记在房开公司名下,需要承担法律责任,风险不可控。

     其他发票冲账

    1、房开公司不购进汽车,与汽车销售公司约定,作为抽奖样品展示。

    2、中奖后,由汽车经销公司直接交付汽车给购房者,并过户。房开公司以现金支付车款给汽车销售公司。

    3、或者中奖后,将汽车折价支付现金给中奖者。实际不送车。

    3、房开公司所支付的现金,白条抵库,后续再另外找发票冲账。房开账上不体现抽奖送车的情况。

    风险点:实际是虚开发票报销冲账。

     送车不销账

    1、房开公司购进汽车,用于抽奖活动。

    2、中奖后,汽车通过二手车交易渠道过户给中奖者。过户过程的收支用现金,不入账。

    3、汽车仍然挂账,房开公司抵扣汽车进项,汽车正常折旧。

    4、若干年后,账面报废处置。

    风险点:账实不符。房开公司实际已经了汽车实物,但是为了避免视同销售和个税的麻烦,账面虚挂,同时可以抵扣和折旧。虽然不容易发现,但是仍然有税务风险。

     

    房款折让

    目前采用比较多的方法,不需要视同销售,也不需要代扣代缴个税。

    1、房开公司不购进汽车,与汽车销售公司约定,提供场地给汽车公司作汽车宣传。

    2、购房者在签订认购书,支付订金后,即可参加抽奖。

    3、中奖后,房开公司与中奖者协商不交付汽车,按汽车价值折让房款,按折让后的房款签订购房合同

    例如:小明购房,原房价200万,认购后抽奖,中得汽车一辆,价值30万。房开公司与小明协商,房价折价25万,按175万签定购房合同。

    优点:

    1、房开公司避免了视同销售的问题,也避免了代扣代缴个人所得税。并且房价下降,减少了相应税费的计税依据

    2、对于买家小明而言,汽车未必是他想要的,还要交6万的个人所得税,实际抽奖所得只有24万,并且是实物不是现金。现在折价,得到的是实在的利益25万,并且按175万交契税,减少了税负

    一举两得,皆大欢喜。

    注意点:假如在网签合同后,再中奖折让房款,税务机关将以合同价格为准。假如退房重签合同,程序比较麻烦。

     

    税月如歌

     

    作者
    • 税月如歌 林燕玲(税月):注册会计师、税务师、资产评估师、律师。省级注册会计师行业领军人才、百强事务所质控负责人。 刘继承(如歌):注册会计师、税务师、房地产估价师。省级注册会计师行业领军人才、百强事务所合伙人。
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