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一次性收取一年的房租,个人所得税怎么交

程学喆 / 2020-08-20
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  • 房租
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    上周日的个税微课中讲到了房租缴个税的问题,其中提到了房租“按年支付”和“按月支付”会导致缴纳的个税不同。由于这个微课只是串讲性质,没有展开,有亲课后问及这个问题,那么今天就写个小专题把这个事说下,作为课外阅读吧~

     

    首先,收取房屋租金属于个人所得税中的“财产租赁所得”。有观财产租赁所得的计税方法计税方法如下:

    《个人所得税法》第六条 应纳税所得额的计算:

    ......

    (四)财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

     

    不过实际计算应纳税所得额时,减除费用并非只有上面说的800或“百分之二十”,还有如下费用可扣除:

    国税发[1994]089号 

    六、关于财产租赁所得的征税问题

    (一)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

    (二)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

     

    其中扣除修缮费用的情况不多,一是发生的不多,二是一般都无法取得凭证。所以我们重点放在个税计算时可扣除的税费。

     

    租房实际的税费有:增值税及附加税、房产税城镇土地使用税印花税和个税。

    其中增值税和附加目前来说几乎个人都不交,因为在国家税务总局公告2019年第4号中规定:“其他个人,采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入,可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入未超过10万元的,免征增值税。”(注意,只有增值税有明确规定分摊计算哦,个税可没说)

    个人出租房屋租金一年超过120万的还是少见的,增免税免了,附加自然也没了。即使不免增值税,根据财税[2016]43号也规定了:“个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。”

     

    至于剩下各税种,财税[2008]24号中也有规定“(二)对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。(三)对个人出租住房,不区分用途......按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。”

    注意,此优惠虽说“不区分用途”,但限制了房屋类型为“住房”,所以个人出租商铺的话还是正常交税的。不过这个不是今天我们要讨论的内容。我们了解上面这些政策目的是为了下面举例计算。

    再补充下,财税〔2019〕13号又给了六税两费减半的政策,所以个人出租住房的房产税实际税率相当于2%。

     

    那么我们举个例子:

    程某出租一套个人住房,一次性收取年租金9600元(每月800元),未发生修缮费用。那么其应缴纳的税费各是多少?

    由上面我们已经梳理过的文件可知:增值税及附加免、印花税免、城镇土地使用税免。除了要算的个税,只有个房产税=9600×2%=192元

    下面就来计算下个税:

    租金计税收入=9600-192=9408元

    计算应纳税所得额时问题来了,是用9408减除20%费用的余额为应纳税所得额呢?还是均摊到12个月中各自减800(均摊后月租金低于4000)后的余额作为应纳税所得额呢?

    我们再看下开篇引用的《个人所得税法》第六条,里面没说“每月”,而用的词是“每次”。

    那什么是一次呢?

    第十四条 个人所得税法第六条第一款第二项、第四项、第六项所称每次,分别按照下列方法确定:

    ......

    (二)财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。


    强调的是“取得”。程某一次性取得年租金9600,那么就意味着他当月取得的租金收入为9600,也就是“一次”9600.

    所以企应当缴纳的个税应为=[9408-(9408×20%)]×10%=752.64元

    (正常财产租赁所得个税税率是20%。不过财税[2008]24号规定:二、支持住房租赁市场发展的税收政策

    (一)对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。) 


    但是,如果分解到各月,每月租金不会超过800,分别算的话各自减除800后就不用缴纳个人所得税了,这么看一次性算显然“多缴税”了。话虽如此,但法规就是法规。本例中真想达到“免税”效果的话,那就把租金改成“一月一收”,每次的所得都低于800就没有税额了~

    其实这种差别只存在于月租金所得额在4000以下而一次性收取的加和又大于4000的情况。如果每月租金所得都在4000以上,那么无论是分开算还是加总算结果都是一样的,因为扣除都是20%。

     

    看到这,有的亲可能要说“我之前都是一次性付房租,但个税是分开算的,是不是少交了,需要补税啊?”

    也不必过于担心。这个问题总局是知道的,而且总局也允许基层税务局在实际工作中灵活掌握,所谓“从宽处理”,也就是即使一次性收取租金,在计算个税时也可以分摊到各月。这个允许“从宽处理”的出处是总局2018年12月的个税培训视频,没看到正式文件。

    当然,允许规允许,法规里是没有,个税申报软件中也不支持租金所得“自动均摊”这个算法。所以各位当地税局执行时是否允许那就遵从当地口径,例如提问的这位会员在税局代开租房发票代扣代缴税款时就被明确告知给“免”了个税。各地可能会有差异,想做到万无一失的话,可以考虑做成“一月已付”。

     

    最后再提醒下,作为扣缴义务人的支付方,“一月一付”也就意味着“一月一报”,就是说每月都要做个税“财产租赁所得”的申报,数填进去,让系统自动算出税额为0,而不是“不交不报”。

    程学喆毛头鹰

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