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单位租赁个人的房屋交哪些税?发票应当开多少?

程学喆 / 2020-08-13
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  • 房屋租赁
  • 发票相关
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    本文成文于 2018-10-22

    个人将房屋向外出租涉及到的税种有:增值税(征收率3%)、附加税(城建、教育附加和地方教育附加)、房产税(12%)、个人所得税(财产租赁所得20%)和印花税(0.1%)。

    以上括号中的税率都是正常税率,也就是不享受任何优惠政策时的税率。

     

    今天我们要举的例子也是目前比较常见的个人将住房出租给企业做办公场地和注册地址。如果出租的是非住房,那么只需不享受下面所提及的优惠,按照上面的正常税率缴纳计算即可,思路是相同的。

    先看下个人出租住房的优惠政策:

    1:增值税:

    国家税务总局公告【2016】53号

    其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

    2:房产税:

    财税[2008]24号

    对个人出租住房,不区分用途,......,按4%的税率征收房产税......

    3:个人所得税:

    财税[2008]24号

    对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

    4:印花税:

    财税[2008]24号

    对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

    说完优惠,还要补充一点:

    国税函【2009】639号(下文简称639号)对计算个税时的扣除实际顺序要求的:

    有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:

    (一)财产租赁过程中缴纳的税费;

    (二)向出租方支付的租金;

    (三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用

    (四)税法规定的费用扣除标准。

    好啦,政策先留在这备用。

     

    我们看下例子:

     程学喆与毛头鹰公司签订房屋租赁合同,将其名下一处住宅以每月8000元的租金租给毛头鹰公司,一次性收取了一年租金,既毛头鹰公司实际支付96000元。则程学喆实际到手应为多少钱?

    若双方约定程学喆实际到手96000元,其他支付方式等条件不变,则签订合同时应约定年租金为多少元?

     

    我们先看下第一种情况:

    租金收入一共96000元,减掉各项税费之后即为实际到手金额。

    增值税:0元。根据前文优惠政策即可得出结论。

    附加税:0元。因为没有实际缴纳增值税。

    房产税:租金的4%,96000×4%=3840元

    印花税:0元。根据前文优惠政策即可得出结论。

    个人所得税:

    这个要细点说。按照新个税法(并无变化)规定:

    财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

    之后的国税发[1994]89号(下文简称89号)进一步补充:

    六、关于财产租赁所得的征税问题

    (一)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。

    (二)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

    加之上文已经提及的扣减顺序,本例应缴纳的个税计算如下:

    (96000-3840)×(1-20%)×20%=14745.6元

    注意:虽是1年的租金,但由于是一次性支付,按照个人所得税法实施条例(此处新旧一致)“财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次”,重点在“取得”二字。所以是属于一次收入,不再分摊。

    其实如果不考虑修缮费用扣除之类的,仅按照扣20%费用后乘20%算税额的话,计算结果跟分摊计算是一样的。不过,如果分摊后单月租金低于4000,那么是否分摊计算就有差别了,合并计算就会多缴个税~所以单月租金低于4000的可以考虑分月收取租金

     

    另外,本题租金较高,如果租金低的话,在判断“是否高于4000元”时是按照上面639号文的顺序依次扣减(一)至(三)项之后的余额来判断的,而非约定的租金。

    还有本例题扣除项目比较简单也比较常见。如果真的还发生了修缮费用别忘了扣除哦。不过注意89号文的要求,一是每次扣除上限为800,二是要有有效凭证,发票呗~没有的话就扣不掉了。修缮不常有+凭证取的困难,所以说实际工作中修缮费用扣除的不多。

    好啦,综上,程学喆最后实际到手为96000-3840(房产税)-14745.6(个税)=77414.4元。代开发票价税合计96000元,毛头鹰公司可以依发票在税前扣除。

    其中房产税需个人到税局申报缴纳,一般代开发票时就随征了。这也是为什么虽然未到增值税起征点,我依然建议承租方去税局开票,而不是按照28号公告说的仅用个收据扣除----仅开收据的话要么个人不开票但要单独去报房产税,要么房产税承租方作为实际使用人被要求缴纳,申报不方便。

    个税部分若未随征,则需要支付单位在支付时将钱扣下,回去后替他申报缴纳,履行代扣代缴义务。

     

    再看第二种情况:

    实际工作中租金对于个人来说都是谈的“到手钱”,也就是税后的。那么本例假设程学喆要到手96000,税钱都由毛头鹰公司承担,那么租金应该定多少呢?        

    如果说还是合同签96000,发票开96000,而钱都给了个人,税金在都有公司缴纳,那么这些税金是一分钱都不能在企业所得税前扣除的。因为个税只是代扣代缴,纳税人仍然是个人;房产税更不存在代扣代缴,本应个人承担,这个看下税票的名头就明白了。公司替个人交税,都属于与取得收入无关的支出。

    但企业的确是税款的实际负担方,既要保证个人到手96000,又想将支付出去的钱和税金都在所得税前扣除,怎么办?

    思路应当是租金不是96000,而是一个含有税金比96000更高的数X,开发票价税合计是X,税前扣除也是X~也就是说个人本应拿X这么多钱,交完税后到手实际是96000。

    思路明确了我们就算下这个X吧。我们把合同金额,也就是发票上加税合计设为X,再找个相等关系,列个一元一次方程。

    这个相等关系就是合同金额等于个人到手的钱和各项税金的加和呗。

    则:X=96000+房产税+个人所得税

                    既X=96000+4%X+[(X-4%X)×(1-20%)×20%]

    解出X=119047.62元

    合同签这个数,发票也是开这个数,企业凭票扣除,交完税之后能够保证个人到手96000。

    结果不重要,而是这个计算思路。公式也不是固定的,因为本题比较简单,如果是不享受减免政策的话,上面这个等式就还会多出印花税和附加等,个税和房产税的税率也会发生变化。

     


    租房子举例说完了,租车租设备也是一样。其实劳务报酬所得的道理也是一样的~举一反三就好啦

    程学喆毛头鹰

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