房地产企业销售佣金在新收入准则下的税会差异

前言：

房地产企业销售自行开发的房地产项目，支付的销售佣金，按照新收入准则的相关规定，有可能资本化，税法对此规定有何差异，本文分析如下：

案例一：

甲房地产开发公司销售房屋，向房屋销售中介公司支付佣金500万元（不含税），房屋销售中介公司开具税率6%的增值税专用发票。房屋销售合同约定2年后交付房屋。

《企业会计准则第14号——收入》应用指南：

企业为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产。

增量成本，是指企业不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。为简化实务操作，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

甲企业账务处理：

借：合同取得成本——销售佣金  500

借：应交税费——应交增值税（进项税额）30

      贷：银行存款等  530

2年后交付确认销售房屋收入：

借：销售费用——销售佣金  500

      贷：合同取得成本——销售佣金  500

甲企业税务处理：

《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号）

一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

因此，甲企业应在相应收入确认并摊销该资产计入损益时税前扣除该佣金支出，同时还需接受房屋销售合同确认的收入金额的5%限额等条件下的约束，如超过5%限额部分的佣金，应在摊销并税前扣除时纳税调整。

案例二：

甲房地产开发公司销售房屋，向房屋销售中介公司支付佣金500万元（不含税），房屋销售中介公司开具税率6%的增值税专用发票。房屋销售合同约定半年后交付房屋。

甲企业账务处理：

借：销售费用——销售佣金  500

借：应交税费——应交增值税（进项税额）30

      贷：银行存款等  530

甲企业税务处理：

甲企业应在计入损益时税前扣除该佣金支出，同时还需接受房屋销售合同确认的收入金额的5%限额等条件下的约束。如超过5%限额部分的佣金，应在税前扣除时纳税调整。