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案例解析:二手车库交易要交哪些税

严颖 / 2019-12-01
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  • 车库
  • 二手房
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    2019年11月,小张将其2010年1月以95000元购买的地下车库转让给小夏,转让价格120000元,系统评估价格166177.17元。以上价格均为含税价。交易双方要交哪些税费?

    核定征收方式

    一、销售方:小张

    核定征收方式

    (一)增值税

    1. 税率:5%

    2. 计税依据:销售额

    3. 应缴增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

    (二)城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

    1. 城建税:7%(市区)、5%(县城、镇)、1%(其他)

    2. 教育费附加:3%

    3. 地方教育附加:2%

    4. 计税依据:增值税税额

    5. 税收优惠小规模纳税人减半征收。

    应缴城建税=7913.20×7%×50%=276.96元。

    应缴教育费附加=7913.20×3%×50%=118.70元。

    应缴地方教育附加=7913.20×2%×50%=79.13元。

    (三)印花税

    产权转移书据

    (1)税率:0.05%

    (2)计税依据:合同金额

    应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

    (四)个人所得税

    1. 税率:1%-3%,该市为2%

    2.计税依据:合同金额

    应缴个人所得税=166177.17÷1.05×2%=3165.28元。

    (五)土地增值税

    1. 税率:5%(车位)、8%(其他类型,不含住宅)

    2. 计税依据:合同金额

    应缴土地增值税=166177.17÷1.05×5%=7913.20元

    核定征收方式下,卖方共缴纳税费19506元。

    二、购买方 

    (一)契税

    1. 税率:3%

    2. 计税依据:合同金额

    应缴契税=166177.17÷1.05×3%=4747.92元

    (二)印花税

    产权转移书据

    (1)税率:0.05%

    (2)计税依据:合同金额

    应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

    核定征收方式下买方共缴纳4747.92+39.60=4787元。

    核定征收方式下,购销双方共缴纳24293元。

    计算征收方式

    一、销售方:小张

    (一)增值税

    1. 税率:5%

    2. 计税依据:增值额(合同金额-取得成本金额)

    3. 应纳税额=(166177.17-95000)÷1.05×5%=3389.39元

    (二)城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加

    1. 城建税:7%(市区)、5%(县城、镇)、1%(其他)

    2. 教育费附加:3%

    3. 地方教育附加:2%

    4. 计税依据:增值税税额

    5. 税收优惠:小规模纳税人减半征收。

    应缴城建税=3389.39×7%×50%=118.63元。

    应缴教育费附加=3389.39×3%×50%=50.84元。

    应缴地方教育附加=3389.39×2%×50%=33.89元。

    (三)印花税 计算有误,已在财税好文公众号重发。

    产权转移书据

    (1)税率:0.05%

    (2)计税依据:合同金额

    应缴印花税=166177.17÷1.05×0.05%×50%=39.60元。

    (四)土地增值税

    1. 税率:30%-60%(超率累进税率

    2. 计税依据:增值额(合同金额-扣除项目金额)

    (1)计税收入

    根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

    计税收入=166177.17-3389.39=162787.78元。

    (2)可扣除房产原值

    《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第七条规定:“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。”

    该车位是小张于2010年1月购买的,转让时间是2019年11月,按照上述规定,可扣除房产原值=95000+95000×10×5%=142500元。

    (3)与转让房地产相关的税金

    ①城建税7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合计=203.36元;

    ②购买时缴纳的契税2850元。允许扣除的是原不动产所有人张某在当时购买时缴纳的契税,而不是本次转让环节受让人缴纳的契税;

    ③假设当地税务机关规定教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为203.36+2850+39.57=3092.93元;

    (4)扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=142500+3092.93=145592.93元。

    (5)增值额=计税收入-扣除项目金额=162787.78-145592.93=17194.85元;

    (6)增值率=增值额÷扣除项目金额=17194.85÷138631.94=12.40%

    计算征收方式

    (7)应缴纳的土地增值税=17194.85×30%=5158.46元。

    计算征收方式下卖方共缴纳税费8790.78元。

    (五 )个人所得税

    1. 税率:20%

    2.计税依据:所得额(合同金额-取得成本金额)

    应缴个人所得税=(166177.17-3389.39-95000-2850-203.36-39.57-5158.46)×20%=11907.28元。

    计算征收方式下卖方共缴纳税费20698.06元。

    二、购买方 

    (一)契税

    1. 税率:3%

    2. 计税依据:合同金额

    应缴契税=(166177.17-3389.39)×3%=4883.63元

    (二)印花税

    产权转移书据

    (1)税率:0.05%

    (2)计税依据:合同金额

    应缴印花税=166177.17×0.05%×50%=41.5元。

    计算征收方式下买方共缴纳4883.63+40.70=4924.33元。

    计算征收方式下,购销双方共缴纳25622.39元。

    政策依据

    《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

    《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

    《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综〔2010〕98号)

    《征收教育费附加的暂行规定》

    《中华人民共和国契税暂行条例》

    《中华人民共和国契税暂行条例细则》

    《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

    《中华人民共和国个人所得税法》

    《中华人民共和国个人所得税法实施条例》

    《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)

    《 财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号 )

    《中华人民共和国印花税暂行条例》

    《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

    参考资料:成都税务:二手房交易税收办理指南

    小颖言税

    作者
    • 严颖 注册税务师,公共管理硕士,长期从事基层一线工作,擅长税务稽查、纳税评估、国际税收实务,税法、会计知识归纳总结、案例分析。
      微信公众号:小颖言税。
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