不动产销售行为被法院撤销的退税问题

判决书信息：2011年，刘某某欲将B市一处房屋出售给沈某，并于2011年9月15日向B市某区税务局缴纳了营业税、城市维护建设税和教育费附加，合计46750元。但在该房屋交易的过程中，刘某某的前夫刘某突然出现，指出刘某某侵害了自己的合法权益，并向某区人民法院提起诉讼。2012年3月20日，法院经过审理，判决涉案房屋的所有权归属于刘某，刘某某要协助将涉案房屋的所有权证登记于刘某名下。刘某某不服，提起上诉。2012年11月9日，二审法院驳回上诉，维持原判。因而，刘某某与沈某之间的涉案房屋交易无效。

刘某某于2016年12月13日向税务机关提出退税申请。但税务机关认为，刘某某申请退税的时间距离其结算缴纳税款的时间已经有五年多，超出了税收征管法第五十一条有关三年退税申请期限的规定，即纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款，据此作出了不予退税的决定。刘某某不服，向B市税务局提起行政复议。经审查，B市税务局维持了原税务处理决定。

2017年8月24日，刘某某就某区税务局作出的不予退税审批及B市税务局作出的有关复议决定向某区人民法院提起诉讼。法院经过审理，从行政合理性的角度出发，认为税务机关对案件的处理适用法律错误，撤销了某区税务局和B市税务局的原具体行政行为，同时判令某区税务局对刘某某的退税申请重新处理。

以上内容摘自《中国税务报》刊载的《超过三年申请退税，法院判决税务局处理核实》。赞同作者从行政合法性和适当性原则角度的分析，并赞赏对“自结算缴纳税款之日起”的理解。作为一位税务工作者，拟仅从纳税行为本身和税收条款上再作补充浅析。

因法院的判决，刘某某与沈某之间的涉案房屋交易无效，该项销售行为不成立。沈某退回房屋，刘某某退回房款，并按法院要求，将房产证过户给刘某某前夫。

一、退房退款，应属于销货退回

按税收相关规定，对销货退回的原因不需考量，只要购货方返回原有形动产、不动产的实物，销售方退还货款。除非是鲜活易耗等不符合常规的退回，才有合理且充分的理由来排除真实性而否定退回。但是，如果以非原有实物的返还，属于非货币资产交换，则是应税行为。

本案例中的销售标的物、销售过程、司法判决撤销销售行为而退回等情形非常明晰。沈某退房、刘某某退款，属于销售退回；将房产证再过户给刘某某前夫，属于“涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产”行为，免征增值税。

目前，对某项转让行为撤销再返回的，只有个人所得税相关规定所明确的股权转让行为，视为两次转让、分别征税。对于增值税应税行为，并无类似的特别规定。

二、销货退回没有时间限制

增值税暂行条例实施细则第三十一条规定，小规模纳税人因销售货物退回或者折让退还给购买方的销售额，应从发生销售货物退回或者折让当期的销售额中扣减。

财税【2016】36号附件1第三十六条规定，纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。

以上条款说明，对销货退回的税款处理，只是不追溯到销售月份计算应纳税额，允许在实际退回月份扣减。同时，没有任何有关销售退回在时间上的限制性规定。

而且，自然人刘某某及销售房屋，是增值税暂行条例及其实施细则、财税【2016】36号中所规定的纳税人及应税行为，属于小规模纳税人的简易计税，完全符合销售退回的允许扣减要求。

三、允许扣减是否等同于允许退税？

1、“多缴税款”及时点。36号文件认可是多缴税款，本案属于因销货退回造成的多缴税款。那么，因销售退回形成的多缴税款的时点，应是销售退回月份，而不是当初缴纳税款的月份。

2、“可以从以后的应纳税额中扣减”。可以扣减，只是明确了其中一种处理方式，未排除采取其他方式的可能。当然，除扣减之外的其他方式，还要继续寻找明确的税法依据，征管法就有对多缴税款处理的明确规定。

按实体法计算的应纳税额的多缴，完全可以按照程序法的征管法来进行多缴处理。

3、“自结算缴纳税款之日起”。

税收征管法第五十一条规定，纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。

本案的结算缴纳税款之日，应是沈某退房、刘某退款所在月份的次月申报期结束日。与2016年12月13日相比，如果在三年内的，税务机关应予以退还并加算银行同期存款利息。如果已过三年的，不应引用征管法来办理退还，但仍一直享有依法扣减的权利。