自然人税收—个人所得税(109)案例解析个人受赠房屋(不征个税)再转让个人所得税的计算

经过前面几期的政策储备，本期咱们进入实务操作，案例展示一下个人受赠房屋不征个税的情形下，受赠人再转让时个人所得税的计算。

【案例】甲于2010年10月1日，购得商品住房一套，房屋总价款100万元，缴纳契税1万元，办证费0.1万元，维修基金2万元，装修费用20万元，房贷利息10万元，均取得发票、税票及其他合法有效凭证。2015年5月1日，甲与其子乙签订赠与合同，约定将该套房屋赠与乙，合同标明房屋价值150万元（同市场价），并办理了过户登记手续。2019年7月20日，乙与丙签订二手房买卖合同，乙将该套住房转让给丙，以市场价200万元成交，并约定双方应缴纳的所有税费均由丙承担。

【分析】2015年甲将该套住房赠与其子乙，符合《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）的规定，甲乙均不征个人所得税。

根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）和78号文的规定，乙转让受赠房屋时，不得核定征收，必须采取据实征收方式，计征个人所得税。

当当当^^^下面有请公式小哥儿！

受赠人转让受赠房屋应纳个人所得税=受赠人转让受赠房屋应纳税所得额*20%

受赠人转让受赠房屋应纳税所得额=受赠人转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费（受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。）

不着急，咱们一个一个分析。

【受赠人转让受赠房屋的收入】：200万元，已是市场价格，说明不会低于税务机关的评估价格。

【注意】“明显偏低且无正当理由”的判定。

咱们首先来看：

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条　个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益；所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额，无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，参照市场价格核定应纳税所得额；所得为有价证券的，根据票面价格和市场价格核定应纳税所得额；所得为其他形式的经济利益的，参照市场价格核定应纳税所得额。

请注意，这里的前提是所得为“实物”，情形是“价格明显偏低”，核定的是“应纳税所得额”。很显然，不适用受赠房屋再转让计税价格的核定。如果计税价格属于“明显偏低且无正当理由”，核定计税价格的依据仍然是78号文。

但是，“明显偏低”，税法未做出量化的规定，所以实务中，税务机关基本上都不考虑“偏低”是否“明显”，一概按照成交价和税务机关评估价孰高来确定计税价格。

咱们来看一下，其他法律对“明显偏低”的界定：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。

至于“正当理由”，《股权转让所得个人所得税管理办法》（国家税务总局公告2014年第67号发布）对于股权转让价格明显偏低，如下情况视为有“正当理由”：

第十三条 符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由: 

(一)能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权; 

(二)继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人; 

(三)相关法律、政府文件或企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让; 

(四) 股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

然而，个人转让房屋价格明确偏低但可视为有正当理由的情形，却未有明确。

【小结】：对于房屋转让价格明显偏低，实务中，税务机关一般采取的是转让价格与评估价格孰高原则，不考虑“偏低”的程度是否“明显”。但是从涉税司法实践中，咱们也可以看出，法院在裁判此类案件时，都会采用法释〔2009〕5号规定的70%这个比例，界定价格是否明显偏低；

对于“正当理由”，需要纳税人与税务机关进行有效的沟通，提供充分的依据以证明其合理性。估计，也就个人将房屋以明显偏低的价格转让给前述特定身份关系人，可以视为有正当理由，其他的情形可能就比较困难了。 

【原捐赠人取得该房屋的实际购置成本】：这个就得说道说道啦。案例中给出很多的数据，是不是一股脑都计入“实际购置成本”呢？非也！又来考验语文水平了，先做个阅读理解题：如何理解“实际购置成本”？——就是为取得房屋所有权而实际支付的真金白银。很显然，案例中的装修费、贷款利息，不属于房屋原值的组成部分。顺便说下，这两个属于“合理费用”。

因此，实际购置成本=房屋总价款100万元+缴纳契税1万元+办证费0.1万元+维修基金2万元=103.1万元

【赠与过程中受赠人支付的相关税费】：

1、个人所得税，不征，依据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）、《 财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）；

2、增值税，免征，依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第一条；

3、契税：全额征收，应缴契税=150万元*3%=4.5万元，依据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）；

4、（产权转移书据）印花税，征收，应缴纳印花税=150万元*0.05%=0.075万元；

5、（权利许可证照）印花税，征收，应缴纳印花税=0.0005万元；

因此，赠与过程中受赠人支付的相关税费=4.5+0.075+0.0005=4.5755万元

【转让过程中受赠人支付的相关税费】：

1、增值税，免征，依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第五条。注意：根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第四条规定，乙取得房屋的购房时间，按照发生受赠行为前的购房时间确定，也就是甲购得房屋的时间2010年10月1日；

2、印花税，暂免征收，依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条；

3、土地增值税，暂免征收，依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条。

【计税】通过以上的分析，对于乙转让受赠房屋应纳个人所得税已是水到渠成。

受赠人转让受赠房屋应纳税所得额=受赠人转让受赠房屋的收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本-赠与过程中受赠人支付的相关税费-转让过程中受赠人支付的相关税费（受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。）

=200-103.1-4.5755-0

=92.3245万元

受赠人转让受赠房屋应纳个人所得税=受赠人转让受赠房屋应纳税所得额*20%

=92.3245*20%

=18.4649万元

【提醒】至于按照交易习惯，乙丙双方约定所有税费由丙承担，也不能改变乙在转让该房屋过程中的纳税人地位和纳税人义务，税费款实际由谁支付，在所不问。