房企简易计税可变更时点密集临近

A房地产开发企业为增值税一般纳税人，在某市开发甲房地产项目，其《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日。2016年7月30日取得《商品房预售许可证》，2016年8月预售并取得预收款，选择按简易计税的征收率计算不含税的预缴计税依据，预缴了增值税。2017年7月20日开始交房。

至2019年9月1日，甲项目尚有100套1万㎡未售出。甲项目可供销售建筑面积共计100万㎡，取得的合规财政票据载明土地价款20亿元。9月份售出10套1000㎡，一次性全部收讫房款，现款2180万元。

A房地产开发企业仅为某集团为甲项目单设的子公司，没有其他开发项目或经营。2019年9月，当月取得增值税专用发票上注明税额156万元。其中：办公费开支，取得专票注明税额5万元；前期绿化工程结算，取得专票注明税额45万元；前期建筑工程结算开票，取得专票注明税额90万元；前期购进电梯结算，取得专票注明税额16万元。

A房地产开发企业拟自选择简易计税方法满36个月后，即2019年9月纳税所属期起，变更为一般计税方法。假设前期预缴税款均已抵减完毕，其他事项均符合规定。

解析：

一、A房地产开发企业应符合变更要求。

按国家税务总局公告2016年第18号第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

2019年9月，原简易计税方法的应纳税额为103.81万元[2180/（1+5%）*5%];变更为一般计税后，应纳税额7.49万元[(2180-200)/(1+9%)*9%-156]。

二、变更为一般计税的满36个月的计算起点？

如本案例，是自开始预售并预缴税款的2016年8月起，还是自纳税义务发生的所属月份，即实际交房的2017年7月起？文件并未明确。

三、前期进项是否应按比例分摊？

假设应按建筑面积计算分摊的，如建筑安装、绿化工程、门窗电梯、消防工程等，已取得普通发票入账的，应允许换取增值税专用发票，但实际操作中比较困难，除非企业已作变更计税方式的预判。而后期取得大量进项专票，能否予以抵扣？并未见不予抵扣的明确规定。

三年后的变更临近期，是否应及时出台相关补充配套措施？