福建省税务局:非常经典!本期问题提得刁钻!(房地产企业相关学习笔记)

1、总公司签合同，分公司负责施工，请问发票由分公司开具给客户是否合理？

答：您好，根据您的叙述，如总公司签订合同后以内部授权或者三方协议等方式授权集团内的分公司为发包方提供建筑服务，可以由分公司缴纳增值税并向发包方开具增值税发票。

文件依据：

根据《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号）第二条规定：“二、建筑企业与发包方签订建筑合同后，以内部授权或者三方协议等方式，授权集团内其他纳税人（以下称‘第三方’）为发包方提供建筑服务，并由第三方直接与发包方结算工程款的，由第三方缴纳增值税并向发包方开具增值税发票，与发包方签订建筑合同的建筑企业不缴纳增值税。发包方可凭实际提供建筑服务的纳税人开具的增值税专用发票抵扣进项税额。”

行成思语：分公司在企业所得税上是非法人主体，但是在增值税上是可以成为独立的纳税人。法律上，分公司不具有企业法人资格，不具有独立的法律地位，不独立承担民事责任。

2、房地产开发企业A公司通过公开招拍挂形式竞买一块土地，合同中约定：A公司须要配建1万平保障性住房（住宅）无偿移交政府，无偿移交的房产须按照建安成本作为计税价格开具发票。请问：1、增值税：按建安成本开具的发票金额是否可视同土地价款，作为计算增值税销售额的抵减项？2、企业所得税：因为是无偿移交给政府，保障性住房按建安成本开具的发票金额是不是无须缴纳企业所得税？同时建设保障性住房的建安成本是不是可以在企业所得税前扣除？3、土地增值税：保障性住房按建安成本开具的发票金额作为收入，是否可将该收入同步作为成本计算土地增值税的扣除额？

答：您好，根据您提供的信息，1、贵公司无偿移交给政府的房产需要按照视同销售行为缴纳增值税，针对该部分业务开具的发票不属于可以扣除的范围。2、无偿移交给政府的房产其资产所有权属已经发生变化，属于视同销售的情况，应按规定视同销售确定收入缴纳企业所得税，发生的合理支出可以税前扣除。3、该部分收入对应的成本可以作为土地增值税的扣除项目。

行成思语：这个问题其实挺多情况会遇到，对于无偿移交，实际上就是地价的组成部分，但是外在表现形式带来的税收属性存在视同销售的问题。

①增值税上：这部分无偿移交的成本是不得作为地价去抵减销项；

②企业所得税上：安装视同销售确定收入缴纳企业所得税，这边的视同销售收入，并没有非常明确的指明价格，是按照组成计税价格（成本加合理毛利）还是按照公允价值。

关联到《国家税务总局公告2016年第80号》：企业发生《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

如果从该法规来看，按照公允价值确认，企业的税负成本将呈现阶梯性上升。成本非常巨大。实务中，我们有按照组成计税价格处理的。

换一个思路：是否可以在勾地过程中，进行一种模式转换，也就是将无偿配建作为代建行为，企业给政府无偿代建，将建安等成本计入地价。转换整体的模式，达到税收多赢的目的。但是这个行为的风险将在于，代建行为政府将承担更多的风险和更复杂的操作。

再换个思路：如果拿地合同中，已明确按照远低于市场价格的金额回购，税务机关是否有权要求按照公允价值来进行昵。思成认为，土地合同的相关条款已有明确，此非企业主观的商业行为，不符合税务机关根据征管法核定的基础，因为这是明显偏低，又有正当理由。

拿地阶段可以明确的税务问题，确实非常重要。

③土增税上，这是一个众说纷纭的领域。思成理解问问题的人是想问，能不向拆迁安置房那样，一边确认清算收入，一边确认拆迁拆迁补偿费（国税函〔2010〕220号），这边给予的回复是，对应的成本可以扣除，没有支持了该方式。视同销售收入，其对应的建安等成本自然可以扣除。

文件依据：

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令第512号)第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

三、根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828)规定：“ 二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

(一)用于市场推广或销售;

(二)用于交际应酬;

(三)用于职工奖励或福利;

(四)用于股息分配;

(五)用于对外捐赠;

(六)其他改变资产所有权属的用途。

四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”

3、房地产开发企业在红线外为政府建设公共配套、景观绿化工程，并且在《土地出让合同》、《协议》、《补充协议》中，作为拿地的附加条件，其发生的成本是否可以作为土地成本扣除和企业所得税前列支？

答：您好，根据您提供的信息，超出项目红线外范围外的基础配套设施费不允许作为土地增值税的扣除项目。企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，准予在计算企业所得税应纳税所得额时扣除。

行成思语：这个回复太。。。。太。。。不接地气了。土增税上的问题，和江苏、山东口径接近。

4、我公司是房地产企业，预收售楼款形式回款，预收售楼款按税法规定预缴增值税，房子的发票在交房时开具。假如前期收款是在2019年4月1日之前。交房时间是在2019年4月1日以后，开具增值发票是按新税率开具还是老税率开具。

答：您好，根据您的叙述，销售不动产的纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。如纳税义务发生时间为2019年4月1日之前的适用10%的税率，之后的适用9%的税率。

文件依据：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：<营业税改征增值税试点实施办法>的规定：“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”    （三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

（四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。”