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个人转让房屋不得核定征收个人所得税?

疯狂税客 / 2019-05-08
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  • 房屋交易
  • 核定征收
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    有的朋友看到这个题目以后,马上就会想到“受赠人转让受赠房屋”的情形。没错,这种情形不得核定征收,依据如下:

    财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)规定:

    受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

    推荐阅读:《【解税吧】自然人税收—个人所得税(62)转让受赠房屋个人所得税注意事项

     

    又有朋友说啦:征管法第35条不是规定了税务机关有权核定征收的情形吗?

    这也没错,但是朋友们别忘了该条最后一款“税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。”也就是说,如果对于符合核定征收的情形,但是国家税务总局未就核定征收的程序、方法做出规定,或者授权基层税务机关制定的,即使符合核定征收,也无从下手。

    从上述条款的表述上,我们也可以清楚地看出,核定征收属于税务机关依职权的行为,应由税务机关主动发起流程,而不是说由纳税人提出申请后发起;再者,有权核定征收,我们千万不能得出符合核定征收情形的,就必须且只能核定征收这样的结论。核不核定征收,主动权、决定权在于税务机关。

     

    好了,铺垫了这么多,下面引出今日的主角。我们今天说一个个人转让房屋不得核定征收个人所得税的另一种情形。请看案例(根据真实案例改编):

    案例

    2016年,甲某将2001年以10万元购买的住房,以40万元的价格卖给乙。甲在办理个人住房转让纳税申报时,向税务机关提供了虚假的住房买卖协议、虚假的《家庭唯一住房诚信保证书》,享受了免征个人所得税税收优惠。后经人举报,税务机关获取了甲某真实的住房买卖协议,并查实了甲不符合“省内唯一”免征个人所得税的条件。税务机关通过房地产管理部门、贷款银行等单位,查询到该住房的房产原值、权证费、契税印花税、房屋维修基金、贷款利息等凭证资料,在甲未主动提供这些凭证的情况下,作出处理决定:据实征收住房转让个人所得税,税局查实的原值、权证费、契税、印花税、房屋维修基金、贷款利息等准予税前扣除,重新计算应缴纳个人所得税。事后,甲提出应在税前扣除装修费的要求,因税局无法查实、甲无法提供装修费用凭证,不允许在税前扣除。

    【分析】你说甲服不服?不服!其理由是:作为自然人,甲未主动、也无法提供原值、税费等凭证,完全符合征管法第三十五条核定征收的情形。

    且看税局怎么说:不服?不服不行!其理由如下:

    《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发【2013】17号)文件中规定“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

    得,税务机关已经通过有关部门和单位,获取了该住房的“原值”,个人所得税据实征收没商量!

     

    如果房屋转让据实征收个人所得税,可以税前扣除的成本、费用都由哪些呢?

    《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发【2006】108中规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同发票有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中,合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

    这是不允许扣除住房装修费用的依据——无“有效凭证”呐!

    【思考】

    案例中,甲提出要求扣除装修费用,情有可原,这也是客观实际,从情理上讲,不能因为没有相关凭据,否定装修费用发生的实事。

    但是,这里有一个成本、效率的问题,这是征纳双方以及其他部门都要考虑的问题。

    又但是,此种情况能不能参考个人股权转让的操作办法呢?——如果纳税人不能提供股权原值凭证,税务机关可以以合理的方法核定其股权原值。对应过来,甲某不能提供装修费凭证,税务机关能否以合理的方式核定其装修费用呢?比如委托有资质的第三方评估其装修费用,允许其在税前扣除。

    疯狂税客

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