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2019年自然人出租不动产应缴纳几种税

谢华峰 / 2019-03-13
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  • 出租不动产
  • 税法解读
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。

    2019年其他个人(自然人)出租不动产应缴纳几种税

    1、增值税

    住房类计税依据为不含税的租金收入,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。非住房类依据为不含税的租金收入,按照5%的征收率计算应纳税额。 

    自然人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在对应的租赁期内平均分摊,分摊后月租金收入不超过10万元的,可以享受小规模纳税人免税政策。

    按固定期限纳税的小规模纳税人及出租不动产的自然人2019年1月1日及以后收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据、并开具发票的,可享受月销售额10万元(季销售额30万元)的起征点。例如,以上纳税人在2019年5月取得租金收入60万元,租赁起止时间为2018年6月至2019年5月,分摊后月租金收入为5万元,不超过10万元,2018年6月至2019年5月均免征增值税。

    2、城市维护建设税

    计税依据为实际缴纳的增值税税额,税率为7%(市区)、5%(县城、建制镇、工矿区)或1%(其他)。在此基础上,对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税。(闽财税〔2019〕5号)

    城市维护建设税的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

    3、教育费附加和地方教育附加:

    根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税﹝2016﹞12号)规定,月租金小于10万元的缴费义务人免征教育费附加和地方教育附加。

    教育费附加、地方教育附加的纳税义务发生时间与增值税有关规定一致。

    4、房产税

    计税依据为不含增值税的租金收入,住房类税率为4%,非住房类税率为12%。(财税﹝2008﹞24号)在此基础上,对增值税小规模纳税人减按50%征收房产税。(闽财税〔2019〕5号)

    出租不动产代开增值税发票应征房产税的纳税义务发生时间比照增值税执行。

    5、土地使用税:

    住房类免征土地使用税,非住房类按实征收土地使用税。

    根据《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关政策的通知》(财税﹝2008﹞24号规定,对个人出租住房免征印花税城镇土地使用税

    6、个人所得税税目为财产租赁所得)

    (1)据实征收:

    A、每月租金收入不超过4000元:应纳税额=【不含税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-出租房屋实际开支的修缮费用(限800元)-800元(费用扣除标准)】*税率(注:住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%);

    B、每月租金收入超过4000元:应纳税额=【不含增值税的租金收入-财产租赁过程中缴纳的税费-出租房屋实际开支的修缮费用(限800元)】×(1-20%)*税率(注:住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)(《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、国税函﹝2009﹞639号、财税﹝2008﹞24号)

    C、转租每月租金收入不超过4000元:应纳税额=【转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(每月800元为限)-800元(费用扣除标准)】*税率(注:住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)

    D、转租每月租金收入超过4000元:应纳税额=(转租租金-财产租赁过程中缴纳的税费-向出租方支付的租金-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(每月800元为限))*(1-20%)*税率(注:住房类个税税率10%,非住房类个税税率20%)。

    (2)核定征收

    对个人出租房屋成本无法准确核算的,可参照财税〔2000〕91号文,暂按5%应税所得率核定征收个人所得税。即:住房按0.5%核定征收率,非住房1%核定征收率。

    但各地各有不同,具体个人所得税征收率还得咨询当地税局。

    ①  北京:计税依据为不含税的租金收入,征收率为0.5%。

    ②  上海:计税依据为不含税的租金收入,征收率为1.5%。

    ③  福州、平潭:计税依据为不含税的租金收入,征收率为1%。

    ……

    谢华峰

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