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样板房要不要交房产税?--《税律风云(一)》

郑大世 / 2018-12-06
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  • 税案解析
  • 税法解读
  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    现在的问题就是,这个让顾客看了买的过程是不是使用的问题

    最近正好看到有几个兄弟探讨样板房要不要交房产税的问题,正好想到了大世前段时间接的一个案子。

    严格来说,也算不上案子,说白了就是税务局检查,然后认为企业样板房没交房产税,要补税加滞纳金,然后企业当然不乐意了啊,可又没办法说服税务局。

    因为《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 》(国税发〔2003〕89号)文件是这么规定的:“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题:鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

    税务局认为,你企业把房子装修好,给人看,就是一种使用,然后文件规定了,使用就要交房产税,所以你企业肯定要交房产税。

    这个看起来,也挺有道理的,貌似确实是企业使用了。可企业总感觉不对,但又找不到什么好理由来反驳人家税务局,于是就找到大世咱了。

     

    没说的,大世咱作为一名税务律师,肯定是要为企业解决问题的嘛。怎么解决?很多人以为肯定是啥打官司之类,其实,真正高手律师,从来是先把问题解决在诉讼打官司之前。

    怎么把问题解决在打官司之前?沟通啊,协调啊。这里的沟通协调,可不是有的人想的送礼托关系,这年头,反腐严打这么严,你要是法律上站不住脚,光靠关系,早就走不通了。

    而咱税务律师嘛,说理辩护才是咱强项,自然就是找税务局说理去嘛。

     

    话不多说,略去一大段日常性的寒暄客气话,税局负责这个的姓王,咱就叫人王科长吧。(备注:和税务局打交道,你要是不知道怎么称呼人,不管人家是科员还是科长,全叫科长,准没错,当然,人家要是局长,相信也没几个傻子会叫人科长的。)

    “王科长哈,国税发〔2003〕89号里规定房地产企业的房产存货不征房产税,本质上是给了企业一个优惠,这没错吧?”大世咱切入正题,首先从简单问题入手。

    “嗯,从实际看,是没错的。”

    王科长这回答的还是有些不够直接,不过大世咱只要人家承认目的是对企业房产存货不征房产税就行了。

    “这89号文里这段目的是让房地产企业的存货房产不征房产税,接下来咱再探讨下这里面的后面半段,就是企业使用了就要交房产税的使用的理解哈。”

    这时候,这王科长也坐正了身子,因为明显的,双方都知道,进入正题了。

    就看王科长正准备发表他们的意见,大世咱赶紧把人话打断了:“第一个问题,就是房地产企业把准备卖的房子装修再卖,这里装修算不算使用?”(备注:辩护说理,主导权非常重要,一定要把节奏掌握在我们这边,而掌握主导权的最好方法,就是通过问式,把对方带入自己的思维模式,使对方不自觉的就顺着我们的问式来思考回答问题。)

    大世看王科长开始思考咱这问题了,立刻接着说:

    “如果装修算使用,那像现在很多房地产企业都有精装房出售,这些精装房都应该因为装修,而被认定为“使用”,所以要交房产税了。

    但就我所知,你们这边XX公司、还有YY公司等好几个房地产开发公司都有精装商品房出售,可都没交房产税,而在全国,也没听说过对精装商品房交房产税的。所以,仅仅因为对毛胚房精装出售就认定为这里的“精装”是使用,而征房产税,这种观点肯定是有问题的,王科长你觉得对不对?”

    “我们也没说精装房要征房产税……”王科长反驳道。

    “嗯,所以房地产公司精装商品房销售,在装修时,不算使用,不用交房产税,对吧。”这里大世咱先总结观点,再后面延伸:“而同样的,对于样板房,在从毛胚装成精装这个过程,也一样不能算是使用,对不对。因为精装商品房也好,样板房也好,装修过程都一样,目的也都是卖,所以这个样板房精装的过程肯定是不能认定为使用而要交房产税才对。”

    但样板房是给人看,相当于商品展览了,这展览肯定是使用。”王科长摆出了自己的观点。

    很明显的,这时候,你要是跟着人税务局的观点走,肯定得被绕进去,怎么办?当然是不能正面回应。

    “我认为,样板房,说白了就是两个过程,一个是装修成精装,一个是让顾客看了买。前面也分析了,装修成精装这个过程不算房产税89号文里的使用,对于房地产开发企业存货房来说;现在的问题就是,这个让顾客看了买的过程是不是使用的问题了,王科长你说对不对?”

    “差不多。”王科长回答道。

    “接着我们再来分析下,这个让顾客看了买,如果是使用,要交房产税。王科长肯定买过房子,买房子时肯定会看房对不对?要按照被顾客“看”就是使用,那所有的房子,肯定都被不同的顾客看过,那是不是所有的房子都属于房产税上的使用了?是不是都该交房产税了呢?”

    就看这王科长听完,开始皱起了眉,明显开始思考,有些动摇了,大世咱赶紧趁热打铁。

    “前面咱也说过,89号文,实际上是让房地产公司存货房产不征房产税,可如果按照前面分析的,存货让人看了就是使用,就要交房产税,那所有的房地产公司存货房产肯定都让人看过,那都要交房产税,那89号文这一条就没意义了,等于是白写的。”

    “咱是搞法律的,法律上,对文件解释,有字面解释,还有逻辑体系解释,目的解释等方法。对于89号文里的房地产公司使用的“使用”,我们从目的和逻辑体系上来分析,如果理解成房被顾客看就是使用,那明显就不符合89号文里面文件目的——房地产公司产品房不征房产税

    这样一来,这个89号文里“对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税”这一条就成了摆设了,因为任何房地产公司卖房,顾客最终都会看看房的,而看房,房地产公司就要交房产税,那没有一个房地产公司商品房不交房产税的了。”

    这下,王科长眉头也开始皱起来了。

    “前面都分析了,商品房装修成精装,不算使用,让顾客看,也不算使用。因此,样板房也不算房产税上的“使用”,所以我们认为,对样板房,从法律上看,是不应该征房产税的。”(最后总结,强调结论,明确最终目标。)

    “而且,作为律师,以我个人经验,像这种案子,到法院,法院肯定是要法学方法来解读文件,而法学方法,前面也解释了,肯定是不征房产税,这要是真正到法院,说真话,败诉可能性是很大的,税务局。”(这里小小的暗示一下,给对方心里上再施个压。)

    ……最终结果,税务局对房产税不再提及,大家都懂的……

    可能有人看过后,觉得很简单,自己也能分析个一二三出来,但事情真那么简单嘛?假如你是个企业财务,你和税务局说,你这个案子,到法院会败诉,税务局会信你财务的判断嘛?但假如你是个律师,你这么说,公信力上自然就不一样了。很多时候,同样的话,不同的人说,作用力就是完全不同的。

    而作为税务律师,相比较起企业财务或者税务师,说起法律来,给税务局的影响力是完全不同的。当然,要想真正有影响力,首先的前提是,你得让税务机关认可你的税务专业能力,如果税务机关认为,你这个律师对税一点不懂,那你说的再多,没说到点子上,一样是无人搭理。

    而如何说到点子上,这就是律师中的更专业律师——税务律师的强项了。

    郑大世

    作者
    • 郑大世 接地气的税官,干的了基础,说的了法理.长期从事税收实务稽查工作,经手大小案件五六百,对稽查实务经验极为丰富。注册会计师、税务律师,中国税务报《大世说法》专栏作者。
      微信公众号:税官郑大世
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