设置首页 入收藏 English 可做什么 帮助 | XBRL中国 会计准则委员会

替房东交税如何税前扣除(修订)?

张海涛 / 2018-06-11
文字 正常
  • 标签:
  • 税法解读
  •  
  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    租个人的房子,是否可以核定税款?综合征收率是多少?如何才能税前列支?打开文章,答案分晓。

    开门做生意,首要的问题是需要一个经营场所。自己买房子,对于多数初创型的公司老板而言,只能是奢望。退而求其次,只能是租房。租房过程中,最常碰到的又是个人房东。

    与个人房东(出租的商铺)洽谈租金时,房东基本都会要求“净租金”,即所有与房屋租赁相关的税费概不负责,一律由承租人负担,而且通常都会在租赁合同中予以明示。

    双方谈妥后,出租人(房产在北京)和承租人签订合同,约定月租金35000元,相关税费由承租人负担,签字画押后各自留存。

    执行合同中,承租人按时支付租金,出租人到主管税务机关(或税务机关指定地)代开发票

    一、北京市关于个人出租房屋核定征税的规定

    1、出租住房

    北京地税局2018年5月4日答复(http://shiju.tax861.gov.cn/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637146):个人出租房屋(住房)综合征收率为5%。月租金收入在31500元以上的,地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括增值税房产税个人所得税的完税证明;月租金收入在31500元(含)以下的,地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

    2、出租非住房

    北京地税局2018年5月7日答复(http://shiju.tax861.gov.cn/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637264):个人出租房屋(非住房)月租金收入在31500元以上的,综合征收率为12%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。

    个人出租房屋(非住房)月租金收入在31500元(含)以下的,综合征收率为7%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

    二、税款计算

    财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)款第5项规定,其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

    按照上述规定,每次代开发票时,承租人需替出租人缴纳4000元的税费。计算方法如下:

    应负担税额=35000÷(1+5%)×12%=4000元

    承租人把税交了之后取得四份凭证,一份是抬头为承租人的35000元租金发票,另外三份是抬头为出租人的增值税、房产税和个人所得税完税证明共4000元。

    三、替出租人负担税款可否在承租人税前扣除

    《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定:企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

    《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定:企业所得税法第八条所称有关的支出,是指与取得收入直接相关的支出。

    企业所得税法第八条所称合理的支出,是指符合生产经营活动常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

    那么承租人替出租人缴纳税款4000元是与承租人取得收入有关的、合理的支出吗?关于这个问题,仁者见仁,智者见智。

    本文观点认为,承租人替出租人负担的税款未包括在租金内,该款项是承租人替出租人缴纳的本应由出租人负担的税款,属于与生产经营无关的支出,税前不得列支。

    四、如何在合同中规避

    解决问题的办法不是在模糊的问题上争论不休,而是要转变思路,换一种方式绕开争执,从根本上解决问题。

    如上述案例,双方谈妥税后租金为35000元,那么在合同中所列示的租金应按下列公式计算:

    合同列示租金额-合同列示租金额÷(1+5%)×12%=35000

    合同列示租金额=39516.13元

    在签订合同时,约定月租金39516.13元,有关税费由4516.13元【39516.13÷(1+5%)×12%】出租人自行缴纳(实际还是承租人出钱)。这样出租人缴纳税费后,最后实际得到的租金还是35000元(39516.13-4516.13)。

    在这种情况下,出租人到税务机关代开发票,发票显示的租金额为39516.13元,承租人取得该发票即可全额列支。

    五、有关会计处理

    支付租金并取得租金发票时:

    借:管理费用——租金  39516.13

          贷:银行存款  35000

              其他应付款  4516.13

    替出租人缴纳税款时:

    借:其他应付款  4516.13

          贷:银行存款  4516.13

     张海涛

    分享到:
    作者
    • 张海涛 注册会计师,注册税务师,高级经济师
      微信公众号:张海涛财税政策解析
    热门作者
    • 何广涛 中国人民大学会计学博士,高级会计师,注册税务师,...
    • 尹成彦 原注册会计视野网创始成员、站长; 中国会计视野创...
    • 雷哥老吕 希望记录普通会计人的职业发展历程 微信公号kjgushi
    • 李冬玉 注册会计师、高级会计师,一位热爱财税专业的财会老...
    视野官方微信公众号
    扫描二维码,订阅视野微信,
    每日获取最新会计资讯
    视野官方APP免费下载
    会计资讯、财经法规快查、
    会计视野论坛三大APP
    订阅视野周刊
    每周十分钟,尽知行业事
    立即订阅
    阅读平台上看视野
    网易云阅读
    鲜果 Zaker
    上海国家会计学院旗下更多网站:学院主页  上海国家会计学院远程教育网  亚太财经与发展学院
    联系电话:021-69768000-68069(内容)68246(合作/广告)68247(用户/社区)  工作时间:8:30-16:30  webmaster@esnai.com
    增值电信业务经营许可证:沪B2-20100028 沪ICP备05013522号

    沪公网安备 31011802001002号