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地产收取预收款如何计算企业所得税?31号文未明确怎么办

王越 / 2018-04-09
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  • 税法解读
  • 房地产财税
  • 房地产营改增
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
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    2018年5月地产公司收取预收款1100万元,2019年交付房屋,计税毛利率10%,土地增值税预征率2%,适用一般计税方法。

    1、预交增值税,《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%,则应预缴为1100÷1.10×3%=30万元,借应交税费-预交增值税30万,贷银行存款30万。

    2、预交土地增值税,国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号)为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款,则预征土地增值税=(1100-30)×2%=21.4万,借应交税费-应交土地增值税21.4万,贷银行存款21.4万。

    3、交纳企业所得税,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

    会计上借银行存款1100,贷预收帐款1100,如果照字解字,应计算毛利1100×10%=110万,计入2018年所得额,按25%缴纳企业所得税,但是到2019年房屋交付时,会计处理是借预收帐款1100,贷主营业务收入1000,贷应交税费应交增值税(销项税额)100,而企业所得税年度纳税申报表(2017年)版,第23行“1.销售未完工产品的收入”:第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品,会计核算未进行收入确认的销售收入金额。第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”:第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品,此前年度已按预计毛利额征收所得税,本年度结转为完工产品,会计上符合收入确认条件,当年会计核算确认的销售收入金额。

    可见23行与27行的口径应当一致,因为此前的含税的预收帐款是永远不可能会计核算确认为销售收入的,同时结合31号文,开发产品完工后,计算此前销售收入的实际毛利额,那么含销项税额的1100万是不可能计算出实际毛利额的,只有不含税的1000万才能计算出实际毛利额

    因此收到预收款缴纳企业所得税应当按照不含增值税销项税额的1000万的预计毛利率100万并入当年应纳税所得额计算企业所得税,而不是1100万来计算会导致前后口径不一致,对此目前未看到官方的文件,不过安徽省地税局的官方网站倒是有这么个答纳税人问:摘自安徽地税网站:税官您好: 我是一名房地产企业会计,自2016年5月营改增后,一直对房地产企业所得税计税依据存有疑问。对房地产而言,营改增前一直是以预售款作为计税依据来预征企业所得税的,而营改增后,此预售款包含增值税,待到交房结算时才会体现出来并确定营业收入。

    例:有一客户预售房款50万元并记入预收账款贷方发生额,待13月后交房时开具发票,价47.06万,增值税2.38万元,

    借:预收账款50万

        贷:营业收入47.06万

            应交增值税-销项税2.38万元。

    那么在预售当月是以50万作为计税依据还是以47.06万呢?如以50万为依据,三项费用又没有营业税来抵减,这样反而增加了企业前期的负担,税负上升。故迫切希望能得解惑?回复内容:您好,您所咨询的问题已收悉。现针对您所提供的信息回复如下:以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税。同时,增值税不得税前扣除。

    王越

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