案例详解房开企业纳税调整明细表的填写(第二版)

案例：某房地产开发企业分两期开发，一期为公寓，二期为别墅。该企业销售未完工开发产品计税毛利率为15%。

2017年一期开始预售，预收帐款——一期2017年末贷方余额为6000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税120万元。

2018年二期开始预售，6月一期完工。预收帐款——一期，全年贷方累计发生额为2000万元，期末余额为0；预收帐款——二期2018年末贷方余额为10000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税200万元，主营业务收入8000万元，主营业务成本6400万元，税金及附加120万。

为计算简便，本案例暂不考虑其他业务和其他税费。计算上述两个年度的企业所得税应纳税所得额，写出会计分录，并填写A105010表。

解：

一、2017年度

（一）应纳税所得额计算

根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额6000*15%=900万元；

根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额6000*2%=120万。

综上，该企业2017年企业所得税应纳税所得额为900-120=780万元。

（二）会计分录

1.核算一期预售收入

借：银行存款  6000

    贷：预收帐款——一期  6000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税  120（=6000*2%）

    贷：银行存款 120

（三)申报表填写

二、2018年度

（一）应纳税所得额计算

1、主营业务收入-主营业务成本-税金及附加=8000-6400-120=1480万

2、二期预售收入

根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额10000*15%=1500万元；

根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额10000*2%=200万。

预售收入共应调增2018年企业所得税应纳税所得额为1500-200=1300万元。

3、一期完工

预收帐款——一期，2018年期初贷方余额为6000万元，本期贷方发生额为2000万元（新收到预收款2000万元），借方发生额为8000万元（结转主营业务收入8000万元），期末余额为0，根据国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额（理解：本期收入-成本）与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，应调减应纳税所得额900万；

根据财会字[1995]第015号 ，一期预交的土地增值税，转入税金及附加科目120万，由于在2017年度已经扣除，应调增应纳税所得额120万；

综上，该企业2018年企业所得税应纳税所得额=1480+（1300-900+120）=2000万。

（二）会计分录

1.核算二期预售收入

借：银行存款  10000

    贷：预收帐款——二期 10000

2.预交土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税200

    贷：银行存款 200

3.一期收到预收帐款

借：银行存款 2000

    贷：预收帐款——一期 2000

4..一期完工，确认收入

借：预收帐款 8000

    贷：主营业务收入 8000

5.一期完工，结转成本

借：主营业务成本 6400

    贷：开发产品 6400

6.确认收入转回土地增值税转入当期损益

借：税金及附加——土地增值税 120

    贷：应交税费——应交土地增值税 120

（三）申报表填写