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房地产增值税开票申报处理重要提醒

连焕峰 / 2018-02-11
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  • 房地产财税
  • 发票相关
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    房地产开发企业销售未完工产品预收款的开票及申报问题

    最近不知道怎么回事,不少朋友咨询一些老问题。

    比如今天就有人房地产开发企业销售未完工产品预收款的开票问题。

    前一段有个朋友说,他们公司收到未完工项目预收款,开的是3%的普通发票。今天有个朋友干脆说他是开的5%的普通发票,然后就不知道怎么在申报表上做处理了。

    今天阿莲就这个问题梳理了一下,与朋友们分享。

    关于房地产开发企业收到未完工产品收到的预收款,开具什么样的发票,早在2016年国家税务总局就在《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告 》(国家税务总局公告2016年第53号 )第九条的第十一款明确:增加6“未发生销售行为的不征税项目”,用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。

    “未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

    使用“未发生销售行为的不征税项目”编码,发票税率栏应填写“不征税”,不得开具增值税专用发票。

    简单地说,就是房地产开发企业销售未完工产品,收到的预收款,应该在增值税开票系统里,选择发票编码为“未发生销售行为不征税项目”中的602“销售自行开发的房地产项目预收款”。开具出来的发票上不显示税率,显示的是“不征税”,票面也不显示税额这样的发票。

    具体的开票及申报处理是:

    第一步:在纳税申报时,先按照当期实际收到的预收款,填写《增值税预缴税款表》,到主管税务机关的办税服务厅,办理税款的预缴入库。

    第二步:在申报当期增值税时,这部分不征税开票数据,不在《增值税纳税申报表》上显示。(有企业反映说,因为现在开票系统的数据是自动带到申报表上的,显示在增值税申报表的“免税销售额”一栏内。)如果是这样的话,直接将该“免税销售”修改为0后保存,票表比对不通过时,申请主管税务机关的申报异常处理岗,开具“白名单”处理。

    莲税观特别提醒:

    目前的增值税申报系统对该部分不开票金额,系统自动带入到“免税销售额”,是不适当的。

    害怕票表比对不通过,有的办税人员将错就错,直接按照免税保存。然后按照系统提示,又填写了《增值税免税申报明细表》,然后保存、上报。

    有的办税人员先将该数据修改填报在应税销售额栏,然后在该栏对应的“未开票收入”一列,用负数冲回后,保存上报。

    这样的处理都是错误的!

    正确的方法,应该是找主管税务机关,通过开通“白名单”来强制通过。

    第三步:在项目完工,房屋交付业主后,增值税纳税义务实现,再开具征收率5%或者税率11%的增值税普通发票或者专用发票。

    将实际实现的应税销售额填写在在《增值税纳税申报表》的“应税销售额”相关栏次内,并计算当期应纳税款。

    第四步:抵减已经预缴的税款,填写增值税纳税申报表的附列资料(四)的第4栏“销售不动产预征缴纳税款”栏次。

    这里有个问题,莲税观还需要提醒一下:不同项目已经预缴的增值税,能不能相互抵缴?有人说了,可以。因为不管是那个项目的,总之是预缴的,就能抵。

    莲税观提醒:

    说法虽然是对的。但是,如果一个未完工项目预缴的税款,被已经完工的项目抵减了,那么,未完工项目的应预缴税额,是不是没有预缴够呢?是不是还需要再预缴一次呢?想一想这个道理,干脆直接在纳税申报附列资料(四)(税额抵减情况表)里,抵减完工项目应抵减的那部分得了先抵了再预缴,不是自找自找麻烦嘛。

    有朋友会问,我们在开具征税发票前,是不是需要先将已经开具的不征税普通发票红冲处理啊?

    不需要。不征税发票其实就相当于一个收款凭证而已,没有产生应税销售额,所以不需要后期再冲回。

    还有朋友会问,那我们以前收到预收款,没有按照规定开具不征税发票,而是开的3%或者5%的应税发票,该怎么处理呢?

    正确的处理方法,应该是先将以上开具错误的“应税发票”冲回,然后再开一张正确的“不征税发票”。

    但是,如果你开的是3%的应税发票,莲税观认为,虽然发票开错了,但是税款没有少缴。虽然是本应该按照“预缴”性质缴纳的税款,你按照“应缴”入库了。如果不想麻烦,就先不要管它了,等到房屋完工交付时,先把这份错误的3%的应税发票冲回,然后再开具一份正确的5%或者11%的发票即可。

    房地产开发企业的会计税收的处理比较特殊。因此在发票的开具、增值税纳税申报、企业所得税纳税申报方面,容易出现错误。

    连焕峰

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    作者
    • 连焕峰 从事税收工作二十余年,中国注册税务师,曾蝉联两届省级税务稽查能手,擅长税务稽查、涉税风险应对等。
      微信公众号:莲税观
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