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迷茫了:跨地区房地产开发企业预售收入的预缴税款到底在哪儿缴纳?

郝龙航 / 2017-08-13
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  • 房地产营改增
  • 预缴税款
  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    到底是机构地还项目所在地?

    话说当下啊,房开企业预缴税款有两项表述,按照18号公告的规定,是这样的:

    一般纳税人第二节 预缴税款

    第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税

    第十一条应预缴税款按照以下公式计算:

    应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

    适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

    第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

    小规模纳税人第一节 预缴税款

    第十九条房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

    第二十条应预缴税款按照以下公式计算:

    应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

    第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

    同时财税【2016】36号文件规定:

    房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

    房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    同时我们注意到各地在分析这个异地预缴时,出现了多个3%或5%有差异的理解。比如河北国税的解释预缴地是这样的:房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

    第三只眼分析:

    关于这个事儿,小编认为各地存在一个自己迷惑或被迷惑的地方:

    第一:收到预收款的预缴和异地的预缴是不是一个“预缴”,估计大家会被预收建筑服务的预收款混淆,那是明确优先所在地,再机构地,先其一。但房开企业就有点乱了,预收款的预缴按18号公告是主管税务机关,小编认为是机构所在地,但是河北国税的意见却是不动产所在地。

    预收款的预缴,小编认为这并不是地区财政的分配问题,是当地财政的时间问题,因此认为机构所在地为好。但是不动产所在地的3%是如何个事呢?而且只提了一种情形,显然这有所遗漏规定,以致各地开始口径差异的大大出现了。对于36号文件当中的跨地预缴,小编认为这是实现收入的纳税义务发生时间的预缴,并不是预收款的预缴,但是不动产所在地显然不满足只有老项目一般的是这样啊。

    第二:如果预收款预缴3%,在纳税义务发生时在不动产地又3%,这缴的税多了,可能抵扣不充分了,这个事项是房开企业提心的。此时河北国税的理解反而是有利的了。但河北国税没有明确预缴3%跟未来纳税义务发生时的3%要不要再申报一次!理论上两者是一样的结果。但预缴却是在实际收到时才预编制的。

    第三:为了减少麻烦,尽管还是不动产所在地单独成立分公司、项目公司吧,省得把钱预缴多了,还抵不完。当然如果还有别的项目,可以混着来后续留抵还有用的,这也行。

    总之,这个预缴,建议我们的财税部门尽快明确,明确各地税务机关的口径混乱,解惑纳税人的疑惑与多重资金预缴压力及组织架构的设置成本

     郝龙航

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