不动产转租,慎用简易:计税方法大比拼(二)

除小规模纳税人天然适用简易计税方法以外，据统计，试点纳税人中的一般纳税人发生特定应税行为可以选用简易计税的情形截至目前共计有22种；原增值税纳税人中的一般纳税人可以适用简易征收的项目共计有13种。笔者认为，这是一种不正常的现象，营改增试点期间，应逐步缩减一般纳税人简易计税的适用范围，以实现真正意义的增值税。

《珍惜利润，远离简易：计税方法大比拼（一）》从现金流量和损益的角度谈了简易计税方法的缺陷，今天结合一个案例接着探讨。

例  A公司名下的一栋办公楼，自建于1996年，自2000年至今一直委托其下属的B物业公司对外出租。A、B公司营改增后均登记为一般纳税人。

B公司负责物业管理，房屋维修，以及与租户签订出租协议，收取租金和对外开票等事宜，按年将租金的一部分上交给A公司。

2016年3月底，获知营改增政策后，A、B公司签订了房屋租赁协议，约定A公司自2016年5月1日起向B公司出租该办公楼。A公司持房产证，B公司持租赁协议，分别向其主管国税机关依照「出租2016年4月30日之前取得的不动产」履行了简易计税方法计税备案手续。

2016年5月1日至12月31日，B公司出租该不动产取得租金收入200万元（不含税，下同），根据租赁协议，向A公司支付租金收入180万元。

A、B公司分别缴纳增值税：

180万元×5%=9万元

200万元×5%=10万元

以AB作为一个整体来看，收入为200万元，缴税支出19万元，实际税负为19÷200=9.5%。

可见，对于不动产租赁这项业务而言，尽管430之前取得的不动产，可以选择简易，但是由于租赁服务的简易计税不允许差额，简易计税方法的抵扣链条中断效应十分明显，转租次数越多，重复交税现象就越严重。

根据现行政策，一旦选择简易计税方法计税，36个月内不得改为一般计税。

改进方案：AB公司针对此项业务均选用一般计税，假定不含税收入不变。

A公司本年进项税额为α万元，自乙公司取得现金流入180万元×（1+11%）=199.8万元，向其开具增值税专用发票。

A公司应纳税额=180×11%-α=（19.8-α）万元

假定B公司本年此项业务外的其他进项税额为β万元，自租户取得现金流入200×（1+11%）=222万元，向其开具增值税专用发票。

B公司应纳税额=22-19.8-β=（2.2-β） 万元。

以AB公司作为一个整体分析，总计缴税现金支出为：（22-α-β）万元。

其中的22万元来源于作为末端消费者的承租方，与末端消费者的不含税租金和税率有关；α 和β来源于AB公司现有的进项税额。

α 和β越高，纳税人的缴税现金支出就越低，当α +β>12.5万元时，一般计税方法的现金流出低于简易计税方法的缴税现金支出。

进一步分析，AB公司均选用简易计税时，α 和β沉淀为其成本，AB公司选用一般计税以后，这两个数值就从成本费用中「挣脱而出」，使AB公司的成本费用降低，利润增加。

因此，选用一般计税方法计税以后，上游企业可以获得额外收益（α +β），通过与下游企业以及末端消费者共享收益（A公司降低B公司，B公司降低租户的不含税租金），可以达到双赢乃至多赢。

除此之外，还要考虑附加税费的影响，它不但影响现金流，还影响损益。