房地产开发企业出租自行开发房地产项目增值税问题

一、“不动产”和“房地产”项目是不一样的

国家税务总局公告14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定：本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。同时，按照该公告规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法。

国家税务总局公告18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

二、不动产经营租赁的增值税政策

国家税务总局公告16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

如果房地产开发企业将自行开发的房地产项目对外出租，能否选择按照简易计税方法缴税？

值得注意的是，在16号文件中并没有直接规定“房地产项目”对外出租如何能选择简易计税方法。而规定的是“不动产”对外出租如何能选择简易计税方法。

三、关于自行开发房地产项目对外出租政策的各种答复

（一）4月22日国家税务总局政策解答（政策组发言材料）

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）以及《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>》（国家税务总局公告2016年第16号）已经对此进行了明确，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此规定，部分人员觉得对于房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行规定。我们在16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

山东、海南、湖南国税对此问题也做了相同的答复。但上述答复，没有解决一个关键问题：房地产企业自行开发的产品属于自建取得，而取得的时间怎么算？

浙江国税做出相同答复的同时，进一步指出：我们建议按下列办法确定取得的不动产时间：不办理房产证等三证的，按竣工验收完成时间确认为取得的不动产时间；办理房产证等三证的，按房产证等三证时间确认为取得的不动产时间。

新疆国税做出相同答复的同时，也进一步指出：房地产开发企业取得不动产的时间为不动产权属发生变更的当天。

（二）财税〔2016〕68号文件的规定

根据2016-06-22发布的《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险 不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税〔2016〕68号) 文件规定：房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

8月30日江西国税在12366咨询中，也按照上述文件做了回复。

四、政策理解和体会

在财税〔2016〕68号文件中，明确提出“出租自行开发的房地产老项目”，也就是说，房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，是否可以选择简易计税方法，关键看是不是属于“房地产老项目”，只要属于房地产老项目，就可以选择按照简易计税方法，而不是按照不动产取得时间来判断。

房地产新老项目的判断，依照国家税务总局公告18号文件的规定。

以上为个人理解，仅供参考。