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出租异地不动产都需要在当地预缴增值税吗?

何广涛 / 2016-10-02
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  • 出租不动产
  • 预缴增值税
  • 营改增综合
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    至少有四种情形就不需要预缴:其他个人出租不动产;不动产融资租赁;道路通行服务;部分城市纳税人本市跨区出租不动产

    根据相关文件规定,纳税人出租与机构所在地不在同一县(市、区)的不动产,须在不动产所在地预缴增值税及附加税,但需要注意的是,不是所有的异地不动产租赁业务都需要就地预缴税款,至少有以下四种情形就不需要预缴。

    一、其他个人出租不动产

    个体工商户以外的其他个人属于自然人,无需进行税务登记,没有「机构所在地」的概念,因此16号公告第四条规定,其他个人出租不动产,应按照规定的方法计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税。

    二、不动产融资租赁

    36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》只提及纳税人提供不动产经营租赁服务需要就地预缴税款,16号公告的适用范围也是纳税人以经营租赁方式出租其取得不动产,因此不动产融资租赁业务不需要就地预缴,发生纳税义务直接在机构所在地主管国税机关申报纳税。

    至于以不动产为标的的融资售后回租,其本身就不属于租赁服务税目,而是属于贷款服务,就更谈不上异地预缴了。

    三、道路通行服务

    道路通行服务对应的标的资产,通常会跨若干个行政区,其所在地的县(市、区)难以准确界定,因此16号公告第二条规定,纳税人提供的道路通行服务不适用本办法,发生纳税义务直接在机构所在地主管国税机关申报纳税。

    四、部分城市纳税人本市跨区出租不动产

    16号公告第五条规定,纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的,由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

    因此,注册地在北京上海天津重庆以及大连青岛深圳宁波厦门等九个城市的单位和个体工商户,出租坐落地与注册地同市不同县(市、区)的不动产,是否需要预缴由所在直辖市或者计划单列市国家税务局决定。

    据笔者掌握的资料,北京市青岛市国税局已明确本市跨区提供经营租赁服务不在不动产所在地预缴税款,直接向机构所在地主管国税机关申报纳税,上海、天津、重庆、大连等四个城市明确提供不动产经营租赁服务需要分区预缴,深圳、厦门、宁波等三个城市未见公开政策文件。

    何广涛

    作者
    • 何广涛 中国人民大学会计学博士,高级会计师,注册税务师,北京理工大学、首都经贸大学、北京工商大学校外研究生导师,“何博士说税”公众号创始人,小陈税务咨询(北京)有限责任公司、中涛远(北京)税务师事务所有限公司合伙人,上海何博财务咨询中心总经理。
      微信公众号:何博士说税
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