致一代税务人的青春,当年我们的那些人那些事--房地产税收筹划技术演进历程(3)

我们开始讲第三部分，目前房地产的重点疑难问题以及解决方法问题，实际上在座各位我坦率地说，对于我来说，我认为中国目前房地产税收有比较难的三个环节，它们分别是：

第一，跨国并购，或者叫做并购，但是国内并购应该不是难题，对于我来说跨国并购是难题，但是对于多数人来说并购是难题，因为我是一个土鳖，如果我在国外混过，我就说跨国并购已经不是问题了。但是我想说，并购一定是目前房地产公司最复杂的问题。并购分为两大块儿，包括国内并购和跨国并购，它对人的能力和知识结构要求不同的，跨国并购要求对税收协定的理解，比如玩跨国并购要找杨后鲁，你基本上不会看到外国公司买中国房地产，基本不会，主要是股权并购，股权架构的搭建，在国际间、在避税地游走，寻找它的利益。而中国境内的并购房地产公司很简单，就是不动产并购，不动产并购一共九种方法，所有听过我的课的人都懂，一共九种，我找了13年了，一共九种。

你无非是九种中找一种，今天没有时间展开，那要花两个小时的，基本上今天晚上走不了的。但是我要给大家说一下，那九种目前最流行也是难度最高的，很多事务所动不动收两三百万的叫做在建工程转让，我不知道郑州现在是不是有很多的二手地的并购，是吧？因为土地拍越来越贵，你会发现中国大地产公司，已经不去市场拍地，他们去并购二手地，怎么做？目前最好的并购方法是在建工程转让，就涉及到土增，刚才说了土增三个问题，第一土地能不能加计扣除，第二转让之后能不能加计扣除，第三个在建工程转让，能不能扣除土地出让金。为什么我总结这么清楚？因为营改增到现在，我已经遇到十四五个在建工程转让。以前做业务的范围是地产百强，现在动不动都是二十强。中国地产集团现在就干这个事儿，天天二手地并购，而且全国各地去弄。比如说碧桂园，比如说万科，他们可能笑了，又点我们公司了，我一定没有讲错，他们到处在做这个事情。

在建工程转让是我们目前土地并购最优惠的方法，但是请注意，在建工程转让一定要争取到土地的加计扣除，同时土地出让金能够扣，如果能争取到这个你已经很牛，如果能够争取转让之后再加计扣除，你牛X了，太厉害了。

第二是如果你把房地产公司变成非房地产公司，还是可以通过分立这种方式可以做的。分立投资等等方式。

第三种，如果是国企。

第四种，划拨，目前增值税和土增对于划拨是没有规定的，哎呀没有规定，有人就认为没有规定不征，有人认为没有规定视同销售。这个意见不一样，这个事情大家自己去掌握，可能我讲完，国家就出文了。

总结一下，投资分立、在建工程、划拨，四种了。

第五种，合同主体变更，我们做二手房并购的时候，很多属于合同开发权并购，很多是土地还没有过户，这是一个炒楼花行为，把合同变更掉，结束。朱老师你这个说得太简单了吧？我见过中国很著名房地产公司都做错了，母公司、子公司过户，多交了几个亿。合同主体变更是第五种。

第六种，如果你是国企，让县级以上政府出收储文件，让政府给你搭桥。

第七种，总分公司，这种业务比较复杂，各位注意，如果你能够把一个土地从总公司确权到分公司，可以不交税，你可以通过总分公司方式合作开发，就适用到国税发2009年31号给我们留下的伏笔，你一定会用到这个文件。如果有一天知道2009年31号最后几段话的妙处，你一定也用到总分公司的交易模式。

第八种、第九种，还缺点，一时半会想不起来了（挠头发蒙，因为没休息好，头脑不太好用）。一共是九种并购方法，大家注意不会出现第十种的。

讲完了我们房地产公司的第一个重灾区就是并购。

第二个重灾区是什么呢？就是土增，土增它是一个独立业务板块，很多地产界人士认为，房地产税务总监就是土增总监，而土增主要是顶端三个问题，现在再来顶端之下的次顶端四个问题。

第一，清算单位。

第二，土地使用权分摊。

第三，地下车位处理。

第四，新房和旧房转换。

你能够把这七个问题搞明白，土增就没有什么问题了，基本解决了。剩下还有什么计算方法，拜托那个都不是核心问题。你们看什么叫帅，眼睛好看，脸好看，皮肤好看，你说有白头发小秃顶也无所谓，一定要抓住最关键环节。

我们讲房地产公司最后的诉求，我们在座的同学，所服务的集团年收入超过一百亿元的举手我看看，就是说你们集团公司销售收入超过一百亿，有一个，那老兄你是在集团服务还是下面项目服务？

嘉宾：区域。

朱光磊：那恭喜你了，如果你是去集团就累死了，去年百亿是中国一百强，今年是销售百亿只能进到150强，万科已经到4千亿了。到了一百强会出现什么问题？而且主要集中在前五十强，地产公司前五十强出现什么问题？就是说，这个业务全国只有你一个，独一份，比如万达出去并购影院，开一个佛教主题公园，开个迪斯尼主题公园，你说迪斯尼主题公园怎么纳税？不知道，你问谁？这个时候你的参照物就不在地产界了，那问谁？就问迪士尼，就超出行业标准。全行业第一个，全国学万科，万科学谁？万科不知道学谁，只能学其他人，可能学通用、学丰田学外国企业，大家明白吗？因为你在区域上遇到这种事情比较少，如果在集团就会遇到很多，就是你们集团干的事儿。比如划拨，河南郑州第一个，你划拨地怎么办？你去问郑州人，说我要划拨怎么纳税？河南说对不起，你是我们第一例，我们要开一个会研究研究。你如果比较牛，你说别烦，我除了在河南，我在广东做过三例，广东省的批准文书给你看看，这就是你的价值。实际上到了后边，所有大企业的税务总监基本上是案例说服型的。没规定，就是典型案例说服。

我跟大家说，做多了，并购业务和土增业务都是可以有办法的，我们在座各位兄弟姐妹可能觉得，遇到土增这个事情是不可把握的，遇到并购也认为不可把握。实际上坦率地说，中国国内的并购和中国国内的土增对于我来说，我都可以把它写成标准的点，形成一个手册，你们对着手册抄一定不会错，因为它最后就是那几个点。比如说并购，我说九种方法，你就按照九种，一个一个去试，土增20个点，你按照20个点去做。当然跨国我做得少，跨国做得多也可以标准化。但是有一个领域永远无法标准化，就是业务的创新。因为你不知道什么时候有业务创新出来。

因为业务创新，你不知道会创新在什么领域。我自己顾问的几个公司，一年销售大概一千个亿左右，这一千亿的销售额，一年会为我贡献30个左右案例，在全国不敢说第一，很有可能是唯一，或者是短期内的唯一。别的地方我没见过，或者我问周围的人很多人，都没有见过，会出现这种情况。或者最少他们省市没有见过，1000个亿，每年贡献30个案例。这30个案例，有的时候会推翻你对很多问题的认识。让你对整个税制的理解、法律的理解发生完全颠覆。它的结果你想不到的。

比如合同项下收益权转移的问题，请问这个合同开发权的转让，需要交增值税吗？要交吗？合同的开发权转让要交增值税吗？合同的开发权转让，如果转让者是个人，他还交个人所得税吗？哇塞，请注意，这个动不动就是五六个亿，这一个税就是一个细节，搞明白就是不交，搞不明白全交，就是这么简单。合同项下开发权转让，它不属于物权法和知识产权法的财产定义，个税肯定不征，但是很多人都认为征，而且征的案例非常多。但是我告诉你，你去找法律，找不到，合同项下开发权，说我转让土地开发权，我收到两个亿，我交个人所得税，你去看看适用哪一个税目？找不到，它根本不是财产，它根本不是中国目前物权法定义的物产，很多人崩溃了。崩溃就对了，因为我当时做出这个结论也崩溃了，我说怎么会呢？我六个亿不交税，太过分了，我这样做是不是要犯法呢？我也慌的，后来我研究来研究去，确认来确认去，真的没有的，大哥，真的不是财产。

所以这时候你是需要借助法律的知识，你去找税法，税法中，个人所得税法中叫转让其他财产所得，什么叫其他财产，不知道了，你要搞明白这个问题要搞明白什么是财产，那么什么是财产？物权法和知识产权法下面的财产才叫财产吧，物权法和知识产权找了半天，它没有这个规定，汪清阳教授笑了，他在书里面写的东西，但是我在2010年案例就做完了。我看完他的书，我心里放心了，原来不是我一个人这么搞，他也搞了。请注意了，很多的东西，你需要用其他的知识来补充。

业务创新，我要说的是，三十个案例会突破我对法律的很多认识，突破我对税法的认识。经过这个30个案例，我发现有些案例是可以复制的，大家明白吧？就是这个东西可以固化，对于其他公司。这个时候你会发现这是一个税务商业模式的创新，大家都说商业模式创新，我跟大家说，你没有一个百亿级以上量积累，你是不可能做商业模式创新的。你整个公司都不做创新，你自己做创新吗？怎么可能？你以为你那么聪明？我现在看下来，大部分非常古怪的业务模式的创新，都是来自于金融业，没想到吧？和律师界，是金融业和律师界，我举一个简单的例子，让你们小小崩溃一下。

讲一个最简单的，根据我们税法规定，工资总额的5%可以计提交补充医疗保险，对吧？都记得这个文件吧？那么这里，现场有几个公司是买过补充医疗保险的，举手我看看。都没有弄过，我给你们讲讲补充医疗保险怎么玩的，补充医疗保险就是一个商业保险，这个首先要确认。保监会批准的就是有几个险种属于补充医疗保险，买完之后是全体职工适用。补充医疗保险它就是商业保险，不是社保，是商业保险。买完之后，你比如说，你们公司为你买了一个医疗保险，你的孩子老婆生病都可以去报销。比如到时候，你孩子生病的医药费发票和病历复印后发给他，你们公司人事就会给保险公司，保险公司就会直接打一笔款子给你个人。这就是补充保险一个正常的消费交易流程。那整个交易，保险公司就说了，弄来弄去。这个事情我们是不是可以简单固化，你把钱给我，然后你找发票，我把钱给你吗？整个流程不就是这样？现在问题的本质就是，你要给我提供一些病历，你不是很烦吗？你说我一个保险公司，天天和医疗机构打交道，药店打交道，对我来说，拿一些发票和病历太容易了，别烦了，给我五个点代办。这个交易就变成我给你五百万，我给你保险公司补充医疗保险发票，然后五百万乘以95%现金打出来，你说给谁就给谁，哎呀，公司高管看了很爽，我的年终奖都是45%，现在是5%，现金爱给谁给谁。所以很多公司高管说，别烦，每年两千万年终奖打我账上。所以补充保险就变成了年终奖。

这个东西，你觉得来自于税务、来自于我们企业吗？不是的，它是来自于保险公司，保险公司为我们设计了一个交易的避税的品种，它卖这个品种的时候就说了，名义上是补充医疗，实际上是高管避税工具，它们想怎么交易就怎么交易。这个来源于企业吗？拜托，我们每一个人坐那里想，你想破头也想不出来的，这个就叫商业模式创新。

当你发现很多商业模式是可以固化的时候，比如对赌就是一个根本性的商业创新，我们都知道做风投的人，都要做对赌，对赌本意是什么？害怕我的股权价格被估高或者估低，所以我们有一个对赌，我们重新进行价格调整，这是对赌的本质，我们做PE的基本上退出去两个渠道，第一个对赌，第二个上市。所以中国的风投实际上退出渠道就这两种吧？对赌和上市吧？这是一个正常的交易工具。但是用我们税务观点来看，这个对赌太好了，根据对赌协议，可以支付对方五六千万，这样我不仅可以通过对赌协议洗钱，还可以做所得税扣除。税务局说这个对赌到底是一次交易还是两次交易，如果认为一次交易，那么对赌协议是对原来价格调整，对赌损失是不能做企业所得税扣除，所以海南航空就是这样理解，它认为是以前交易的延续，后来交易价格进行重新调整。比如原来10个亿卖了股权，后来根据对赌协议还要赔对方两个亿，等于后来赔对方两个亿的时候，要把以前10个亿交个人所得税给退回来，海南航空对赌案例是退税的。但是很多税务机关只管前面不管后面，他说这个税怎么能退，这是两次交易，你已经把10个亿交给我了，是两次交易。OK，如果是两次交易，就进入另外一个陷阱。如果认定两次交易，我可以重复设计对赌，你收了10个亿，我对赌再输20亿回去，这个20亿就是另外一个单独业务，然后做20亿亏损，我想亏多少亏多少。

所以税务局陷入两难境地，如果你是认为一次交易，就会面临着对赌协议是在履行的时候，你要把吃进去的税退出来。如果是两次交易，那是一个无底洞，所以对赌为什么一直不敢出文，因为怎么出都不对。凶猛不？全部是来自于金融行业的，不能再讲了，这个凶猛的到此打住。

这就是业务创新，这个业务创新来自于我们税务领域吗？你们说对赌协议最早在我们税务领域吗？是金融领域，税务局对此的认定是进退两难的，如果认为一次对赌要退税，如果两次交易，前面交了不退，后面一个巨额的亏空就出来了。问题是它的性质比它的税更加的恶劣，恶劣在于它可复制的，如果所有的交易一次完成还好了，就一次，关键它还可以复制，你复制下来还了得，我天天弄五六十亿，税务局也可以发文，超过五十亿以上对赌都是要核定的。这个又麻烦了，你认为这个有问题吧？所以这时候又回来一个原理，所有的断裂带都会产生断裂带的行为，就是下游可以扣上游不交税的，就会产生筹划，就是所有的会出问题的地方。

讲完了创新，我们讲税务，税务目前最难的就是三个领域，如果有的同学说朱老师，我感觉税务还有七个领域有税务风险，那是属于什么？那是属于你该掌握的没有掌握，如果你认为房产税都是一个很难的问题就出问题了，如果认为营业税都是很难的问题这就出问题了。如果认为增值税是很难的问题，出大问题了。我从来没有认为增值税是很大的问题，包括营业税，我没有认为它很难。营改增的难，不是难在增值税，大家说营改增难哪里了？营改增是难在增值税吗？

营改增难是因为营改增导致税制改变，企业所得税、个人所得税、房产税、印花税的计税依据全部要改变，是因为它影响了很多的其他税种，因为在营业税制下，原来直接确认所得很简单，现在营改增了，你价税分离，因为税基不同，导致消费税、企业所得税、个人所得税、土增、房产税、印花税、资源税（从价计征后）都要改变，一下子七个税种改变，可能还有漏的，几乎所有从价计征的税种，因为增值税的加税分离，都会发生计税依据的变化，中国税制变得复杂起来。它不是烦在增值税本身，而是烦在它是一个体系性改变，我们以前又没有经验，我们要面临公司六七个税种的改变，它是联动的。所以你要知道它联动的效果是什么，所以我们说营改增不是复杂在增值税，而是税制体系要改变，实际上走到今天我们都适应了吧？增值税还有很多问题，比如说我在这里说一句话，你们认为增值税招投标应该采用简易征收好还是一般征收好？举手我看看，认为简易征收好的举手看看，认为一般征收好的我看看，认为不一定的举手。为什么不一定？

嘉宾：因为要看具体的情况。

朱光磊：比如说？

嘉宾：那就要看税负，比如说，你土地成本所占的比例比较高的话。

朱光磊：我说的是招投标工程采购。

嘉宾：工程采购……

朱光磊：工程采购很多人都说，应该工程全部按照简易征收，总包合同简易征收，比如原来10亿还是10个亿，简易征收。

嘉宾：看你是什么合同。是电梯采购合同还是电梯安装合同？

朱光磊：对。

嘉宾：你的合同组成是什么？你的组成就决定了你的税负。

朱光磊：电梯是比较简单的，那比如说工程类，建筑安装。

嘉宾：还是要分析组成。

朱光磊：比如根据现在分析，最重要影响因素是什么？

嘉宾（华润）：最重要的因素就是说你要看，它是有一个比例的，你测算一下，如果你的劳务部分或者是你不能够取得票的部分，能够高于50多的时候，你就不能采取……就是看进项，你的进项越多，税负就是一或者二，你要具体问题具体分析。

朱光磊：非常好，你肯定研究过这个东西。这个兄弟一说，我就知道很厉害，一万个人做下来，有一个人举手，我就知道很厉害的，说得非常好。很多人开始忽悠了，营业税下面一个亿，交建筑业是3%，现在营改增应该是统一选择简易征收，错，如果你整个项目比如说，我前两天遇到一个招投标是建筑内装，整个劳动力只占10%，结果采用一般征收的含税价，要低于按照简易征收的含税价，就是含税价一般征收都是低于简易征收的。我没有想到，因为按照我的观念，就说一般征收的含税价应该高于简易征收的两个点至五个点，这是我们常用经验。但是一般征收的不含税价低于其简易征收的不含税价，最后我一看真的是这样，它整个劳务只占它的成本10%，剩下全部都是材料。我发现原来我们很多的理解都是要重新修正的。当然很多人就说应该根据平常的感觉，简易征收，建议你们全部简易征收，不是这样的，要分项目来测算的，很多事情必须做过，你才会修正原来的观点，你不做过，听它们讲逻辑，一点都不知道的。他给你讲简易征收可以降低税负，一点问题没有，营改增了，实际上对你的税负影响不一样的。

我们还要讲解决问题的三种方式，我们现在讲房地产公司解决问题的三种方式分别是：关系协调，业务修饰，以及商业模式转换。这是我们解决问题的主要三种方式，说真的，我们关系协调主要集中在土增里面，基本上所有的土增，我看下来都是要上局长办公会的。所以企业业务协调是无法避免的，但是在目前大环境下，可能我们更多的要走阳光协调，公开和税务机关探讨政策，原来那种线下协调已经空间越来越小。所以协调是我们无法回避的问题，我们必须去协调。因为土增的很多政策就是不清楚，政策本身不清楚，所以你必须跟税局进行协调。而且我的经验是，绝大多数的土增清算都是税政部门和征管分局合办，而且税政占主导地位，税政部门要给意见，税政不给意见，下面征管分局不干。

第二是业务修饰，实际上我给大家讲了，业务修饰度的掌握，你到底掌握到什么程度？你到底画一个淡妆还是浓妆，还是整形，或者我直接来一个易容术，我不是我，我是赵国庆，这个度的掌握实际上都可以的。就说从我们整个做税的角度，我可以是朱光磊，我可以化淡妆，甚至可以全身做整容，我觉得我们是有能力的，我觉得在江湖上有能力变成另外一个人，但问题是你要不要去做？从技术层面我可以说，我们应该说，我认为有二三十个人有这样的能力，也就是具备做整个易容的能力。问题是大易容要去坐牢。所以我给大家的建议是，不要改变业务的真实性，你可以运用政策漏洞和政策优惠，或者征管的漏洞都可以的，因为那是税务机关的漏洞，你没有办法，它本身是存在的，但是改变业务真实性是一条红线，我建议大家不要去碰。即使再大的压力，我觉得也不要去改变业务的真实性。

第三个是商业模式转换，这是我们目前风险最低的一种交易模式，但是目前来看，主要用于大的交易。比如房地产公司为了规避土增，会成立一个采购公司，把所有的利润都放在采购公司，为什么？因为采购公司没有土增，如果你把利润放在房地产，会导致所得税和土增税两项税式支出，所以我们大的房地产公司都会有采购公司吧？在整个集团产业链角度，来消化这部分利润，这东西有问题吗？这个最多是一个关联方转移定价问题，不会说你这个是一个恶意的，这就是一个度的问题。

商业模式转换也存在一个度的问题，你明白吗？但是我的大问题是，我们大部分人因为见的案例少，对于创新型的商业模式转换，简单说就是眼界不够开阔，掌握能够用于税务问题的商业模式转换很少。你不知道什么东西是可以用的，什么东西不可以用。因为你不知道别人怎么做，你做出来一个唯一，人家会觉得好奇怪，怎么突然跑出来一个两米高的人呢？如果你做一个一米七八的人，很正常。就说你不要做出一个超出合理性、超出常人理解的东西，这个时候，行业经验非常重要。当你对整个行业理解非常到位的时候，你会知道什么是合理的，什么是不合理的。这个时候这个问题你必须通过样本的量来解决，你是无法通过坐在办公室听讲课，解决这个问题，你没有大量的实操，永远不知道什么东西是整个行业里面在做的。什么东西是整个行业没有的，你可千万不要干一个，别人从来没有干过的事儿，基本上就死定了。因为有人会研究你吧？所以商业模式转换，它虽然好，但是它需要一个很大的量的积累。没有量的积累是不行的，而量是需要平台的。所以很多时候，我建议大家如果有机会的话，有两个选择，第一去大公司做，第二即使不要钱，也可以以搜集案例为目的，免费给大家做。

我坦率地说，我是草根出身，不是出身名门。一上来很多人让我做，在06、07年就是为了以做案例为目的，免费给别人做案例，真的是免费。我做案例的目的就是要学习，我去做更多的案例。在06、07年有了案例之后，别人知道你有案例，别人才会找你做。这时候慢慢从免费走向收费，就这么简单。

好，今天分享的三段就到这里，下面是20分钟互动时间，谢谢大家！