营改增纳税人收取的诚意金如何确定增值税纳税义务时间

案例概况

天津吉祥房地产开发公司系营改增试点增值税一般纳税人，2016年6月15日收取的客户购房诚意金（注：诚意金是指客户尚未签订购房合同而事先表明有购房意愿的资金，若不购房则可退还客户）100万元，如何缴纳增值税？

税务分析

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法  》第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

根据以上规定，确定一项经济行为是否需要缴纳增值税，根据《营业税改征增值税试点实施办法》，除另有规定外，一般应同时具备以下四个条件：⑴应税行为是发生在中华人民共和国境内；⑵应税行为是属于《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动；⑶应税服务是为他人提供的；⑷应税行为是有偿的。

天津吉祥房地产开发公司收取的诚意金，因尚未与客户签订购房合同，不属于财税[2016]36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》范围内的业务活动，不是营改增后增值税的征税范围，因此不征增值税。

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号 ）《附件1：营业税改征增值税试点实施办法  》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

... ... 

根据以上规定，除了提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式外，在发生应税行为之前收到的款项不属于收讫销售款项，不能按照预收款的时间确认纳税义务发生。

综上所述， 天津吉祥房地产开发公司收取的客户购房诚意金100万元，因发生在应税行为之前，不属于财税[2016]36号文件收讫销售款项的规定，不属于增值税的征税范围，也不能按照预收款的时间确认纳税义务发生。