连起开讲:"地王潮"高烧正热,二线楼市降温药已在路上?

国内土地市场正经历“地王潮”。2016年，全国楼市分化剧烈，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的地王就已呈高烧之势。截至5月底，今年全国地王总数已超100宗，“高总价、高单价、高溢价”的土地出让已成上半年房地产市场的最显著写照。“地王潮”总是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下，随之引发的是严厉的宏观调控，最终使得市场降温。

5月，全国“地王”大戏愈演愈烈，“面粉贵过面包”又成普遍现象。截至今年5月底，全国“三高”地王总数超过100宗，半数以上溢价超过100％。总体上，各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系。在上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州、合肥等二线城市楼市接过了上涨的接力棒，佛山、东莞等城市则受益于一线城市的外溢效应出现补涨行情。“地王”频现缘于楼市火爆情绪蔓延至土地市场，使得房企“补库存”欲望强烈，以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。楼市局部过热，使得开发商往热点区域扎堆抢购土地，推高地价，而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。市场上，每一宗“地王”的拍出，都被视作周边楼盘的一场狂欢，在售楼盘借势涨价已然成风。

地王的出现，让原本分化剧烈的房地产市场格局变得更为复杂。近期全国楼市成交在经历短暂的放量上涨后已呈疲软之势。其中，一线城市在遭遇严格限购政策后成交量依然低位徘徊；二线城市成交量环比跌幅扩大且同比涨幅收窄，在没有后续政策支持的情况下，退热已成大趋势;三线城市成交量环比继续萎缩，同比涨幅也大幅收窄。去库存的过程已经过半，没有政策继续支撑，未来二三线城市的成交量将进一步萎缩。国内32个大中城市的监控结果也显示，楼市成交在3月份创下峰值后出现降温，5月楼市成交延续了4月的跌势。虽然短期市场走势不足以作为长期趋势的依据，但可以确定的是，楼市整体已陷入胶着状态。

“地王潮”推动大型房企转战二线城市

“地王潮”推动大型房企转战二线城市原因有两点：

一是当前一线城市土地稀缺，地价高涨，北上广等地先后出台了针对土地市场的间接性收紧政策；而三线城市仍然在去库存当中。所以，很多大型房企选择把二线城市当作拿地布局的主战场。据统计数据显示，全国土地市场地王频繁出现，总价最高的50宗土地合计成交价格为2013.29亿元，其中有27宗被国企获得，合计成交金额达到了1094.9亿。从土地市场的拿地行为来看，尤其是地王地块的占比来看，国企明显超过了私企。另外，二线城市成为地王主要产生地，在50宗总价地王里，一线城市只有14宗，而二线城市占到了72％。2016年土地市场上楼面价新地王已经达到了150宗，一二线城市的土地接近全面地王化。目前，创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力雄厚，对未来市场波动的抵抗能力也更强。?

二是政策因素。今年3月份一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了当地房地产市场，相比之下，二线城市宽松程度仍然很大。所以，今年资金宽松的房地产企业在土地市场表现活跃。但近期二线城市的土地市场已经开始出现泡沫。

警惕“地王潮”风险

在我国房地产市场供求关系基本平衡、局部地区供过于求的情况下，“地王”项目能否顺利建设销售存在不确定性。历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”，由于成本高、起点高，运作难度要远高于普通楼盘，还要承受各种外部环境、政策调控风险，大部分项目没有实现预期表现，甚至还出现亏损或被政府收回的情况。

导致“地王”项目开发风险的主要原因在于，我国房地产业大体仍属于“看天吃饭”的行业，政策变量对市场整体运作影响较大。特别是二线热点城市，城市本身发展不如一线国际大都市，社会就业机会总体有限，难以明显吸纳周边人口流入。目前二线热点城市房价出现明显上涨，不排除是政策刺激下房地产投资投机性资金回潮的结果，城市刚性、改善性住房需求并没有出现明显增长，且这部分人群的住房购买力随房价大幅上涨而显著下降，表明这些城市的房价、地价高位上涨缺乏基本面支撑。考虑到城市住宅分配业已存在的结构矛盾，在投资投机性资金推动下，住宅分配结构性矛盾将更为突出，最终可能因为过度偏离基本面而导致房价高位不稳。

受“地王潮”影响过热城市或面临政策收紧

二线城市楼市火爆，地王频出，下半年这些城市有可能步入政策调整的窗口期。首先，从历轮楼市的阶段表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台。其次，当下楼市调控政策基调转为“分城施策”，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的情况，哪个城市就面临调控。

二线城市的土地市场尤其是住宅类用地地王频出，政策措施并未从根本上抑制投资投机性需求，也没有起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。如果这些城市楼市继续火爆，地王频现的状况持续，那么未来的政策层面将不得不继续从严。

目前房地产的调整已经开始：一是政策基调已有所收紧，信贷的宽松程度也有所减弱;二是房价上涨对购买力有负面影响；三是政策和货币宽松的边际效应会递减；四是一线城市楼市已率先出现调整迹象。