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房地产"老项目"简易征收备案实操要点、指引

刘天永 / 2016-05-10
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  • 房地产营改增
  • 房地产财税
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  • 声明:本文由会说作者撰写,观点仅代表个人,不代表中国会计视野。文中部分图片来自于网络,感谢原作者。
    本期华税为您解读房地产开发企业老项目简易征收的相关规定与实操要点。

    编者按:简易征收,即简易征税办法,是对特定无法取得相应的增值税进项发票一般纳税人,而采取按照简易征收率征收增值税的特殊做法。本轮“营改增”,对于房地产、建筑业的老项目,试点纳税人可以选择使用简易征收。本期华税为您解读房地产开发企业老项目简易征收的相关规定与实操要点。

    根据“营改增”最新政策,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。考虑到房地产一般纳税人“营改增”后适用11%的税率,因此,房地产企业对于符合条件的“老项目”恰当选择简易计税,可以实现有效控制税负的目的。

    一、“老项目”界定

    (一)基本规定

    根据财税〔2016〕36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

    (二)哪些项目可以不办理施工许可证

    根据2014年10月25日起施行的《建筑工程施工许可管理办法》(住房和城乡建设部令第18号),两种情况下可以不申请办理施工许可:(1)工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况,对限额进行调整,并报国务院住房城乡建设主管部门备案。(2)按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。除此以外,应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的,一律不得开工。

    (三)待明确事项

    (1)对于“未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”是否包含违法开工项目(应该取得施工许可而没有取得)。从政策规定的字面意思似乎包含此类情形,那么“违法项目”在法律上是否可以享受税收优惠政策(从一定程度上,老项目简易征收过渡性政策具有税收优惠的某些属性)?

    (2)对于建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,而实际上并没有开工的项目,是否属于“老项目”?从目前文件规定的字面意思来看,似乎没有强调实际开工这一要件,那么是否意味着开发商和施工企业补一份承包合同,就可以适用简易征收?

    二、哪些老项目应选择简易征收

    从相关文件以及相关政府解读可以看出,针对老项目实行特殊的过渡政策,主要是为了实现“减负”的目标。老项目成本项已经部分或全部发生,进项税额不足,在11%的税率下,恐面临税负上升的风险。简易征收本质上是延续了营业税,不得抵扣进项税,5%的税率下,将含税金额换算成不含税金额,再行计算应缴增值税,税负会略有下降。在一般计税下,进项税额以及土地成本可以抵扣。事实上,老项目本身也是千差万别,有的项目已近尾声,有的项目可能还没有实际开工,是否适用简易征收,要综合考虑以下因素:

    (一)开发进度及可抵扣成本占比。开发进度越靠后,可抵扣成本越少,适用简易征收可能更有利。对于建筑企业,符合条件的老项目也可以适用简易征收,为房地产企业开具3%的增值税专用发票。

    (二)土地成本大小。本次营改增一大亮点是,在一般计税方式下,房地产企业的土地成本可以扣除。简易计税下,不得扣除对应的土地价款,土地成本的大小取决于取得时间、区、取得类型(毛地、净地)。

    (三)融资成本大小。本次营改增后,企业购进的贷款服务成本——利息——是不能进行扣除的。对于资本运行型的房地产企业需要充分考虑到这一具体规定。

    (四)预计毛利率房地产项目毛利率会影响项目的增值情况,一般而言,增值大的项目适用简易征收有利。

    (五)土地增值税根据最新规定,土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

    当然,在具体判定上,需要综合考虑上述因素,具体可以结合项目的成本等项目具体测算。同时,需要提醒的是,一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

    三、简易征收备案与申请

    按照非试点企业增值税简易征收的规定,纳税人选择适用简易征收,应在纳税申报前到税务机关进行备案。提交备案表以及相关资料,具体如下:

    增值税一般纳税人选择简易办法征收备案表

    房地产"老项目"简易征收备案实操要点、指引

    增值税一般纳税人(非试点)按简易办法备案须提供的材料:1、企业适用简易办法征收书面(打印)申请书(申请内容包括:生产上述货物的原料及生产流程的详细说明);2、《企业营业执照》副本(复印件);3、《增值税一般纳税人资格证书》(复印件);4、有关部门批准企业生产产品的资质证明或产品检验合格报告(复印件)。5、企业填报《增值税一般纳税人简易办法征收申请备案表》一式二份。同时要求,企业提供的复印件均一式一份,使用A4复印纸,注明“与原件相符”字样,并加盖企业公章,复印件需字体清晰可辨,不得折叠,填报内容保证真实、可靠、完整,字迹工整,不得涂改。如审核时发现填报内容不符将不予受理。

    目前,还没有针对营改增试点企业出台具体的简易征收征管的具体文件,华税了解到的情况是,税务机关正在调整完善简易征收的备案系统。根据现有规定和税务征管的实际需要,房地产老项目选用简易征收,势必会被要求提交以下资料:

    1.房地产开发企业资质或不动产登记证书、营业执照(组织机构代码证、税务登记证);

    2.一般纳税人资格证明;

    3.房地产开发立项、取得土地、规划许可等手续资料;

    4.注明合同开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》;

    5.对销售的房地产老项目选择简易计税的申请书;

    6.建立简易计税与一般计税模式并存适用的会计核算制度;等等。

    华税建议:房地产开发企业可以结合自身实际,尽早准备相关资料,在第一个纳税申报期(2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日)到来之前按照税务机关的要求,及时进行备案,以顺利享受实现“老项目”的简易征收待遇。

    刘天永

    作者
    • 刘天永 北京市华税律师事务所主任,华税税务师事务所(5A)董事长;全国律协财税法专业委员会副主任兼秘书长;中国政法大学法学博士,中央财经大学经济学博士后,美国哥伦比亚大学访问学者;五届中央国家机关青联委员;中国侨联法顾委律师委员;国家税务总局首批税务领军人才;律师、注册会计师、注册税务师;还兼任:北京市律协税法专业委员会副主任,国家税务总局党校客座教授,中国人民大学律师学院客座教授等社会职务,先后获得“中国律师杂志封面人物”、“2014年度中国律师行业最受关注的新闻人物”等荣誉称号。
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